Частные инвестиции: куда без страха вложить большие деньги

38581
Частные инвестиции: куда без страха вложить большие деньги

Фото: Lentaregion

Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate


Прочитав эту статью, Вы узнаете

  • Куда вложить большие деньги без опасений
  • Выгодны ли частные инвестиции в недвижимость в 2014 году

Эксперты нашей компании в последнее время наблюдают рост объема сделок в сегменте жилой недвижимости, включая элитную. Мы связываем это с последними негативными тенденциями в банковском секторе и возникшей в связи с этим необходимостью перераспределения финансовых средств с целью их максимального сохранения. Сложная международная политическая ситуация, различные санкции со стороны ЕС также толкают владельцев даже самых скромных сбережений искать альтернативы для частных инвестиций и способы сбережения своих денежных средств. Куда вложить большие деньги частному инвестору в России сегодня?

Частные инвестиции: куда выгодно вложить деньги 

Надо понимать, что в каждой отрасли бизнеса существует своя норма прибыли. Cоответственно, из предлагаемого на рынке под сомнение нужно ставить те проекты, в которых эта норма прибыли существенно завышена. Есть понятие диверсификация инвестиций, которая подразумевает наличие различного рода активов в портфеле как в России, так и за рубежом. Как в виде владения недвижимым имуществом, так и приобретение различных финансовых продуктов.

На сегодняшний день, если мы говорим о прямом владении помещением, высокой ставкой капитализации при сдаче помещения в аренду, чистый доход от арендных потоков деленный на стоимость актива является величина 10% годовых в долларах. При этом для обеспечения жизнедеятельности того или иного арендного бизнеса необходимо определенное юридическое, финансовое и хозяйственное администрирование, в которое входит штат наемных сотрудников или компания на аутсорсинге.

Если мы говорим не о прямых частных инвестициях в недвижимость, а через владение паями в структурах типа ЗПИФ, функция организации процессов лежит на управляющей компании, соответственно, норма прибыли уменьшается как минимум до 8 %, зато это помогает избежать затрат по организации административно-хозяйственных и правовых вопросов.

Также стоит осторожно относиться к управляющим финансовыми фондами, которые рассказывают о стратегии с кредитным плечом. Такая стратегия в теории может быть, но никто не даст кредит за 2%, если ставка кредитования 14-15%. Таким образом, напрашивается вывод - при любых максимальных отклонениях от средней доходности инвестор получает дополнительный риск в свой портфель частных инвестиций.

На данный момент существует огромное количество фондов с разным «порогом» входа, а также с разными стратегиями. Каждый инвестор при помощи управляющей компании или финансовых консультантов выбирает наиболее комфортные для него условия. При вложении средств в фонды пайщик участвует во всех доходах фонда пропорционально размеру взноса и уверен, что за бортом точно окажутся проекты с сомнительной репутацией. К тому же сумма вложений, которая намного меньше стоимости самой дешевой элитной квартиры в Москве, не может не привлекать. Кроме того, ЗПИФ дает возможность своим инвесторам получать доход значительно выше, чем ставки по депозитам, и имеет более выгодные условия вхождения в проект по недвижимости — различного рода скидки от девелоперов, акции и прочее.

Частные инвестиции: куда без страха вложить большие деньги

Как выбрать ЗПИФ, чтобы получить прибыль от инвестиций в недвижимость в 2014 году 

Надо понимать, что закрытые паевые инвестиционные фонды, как правило, формируются за счет роста цен на недвижимость, начиная от самых ранних этапов строительства объекта до более поздних сроков его готовности на этапе реализации, либо за счет получения арендных потоков. Однако, перед приобретением паев необходимо удостовериться, что ЗПИФ владеет конкретными инвестиционными проектами или объектами, а не долями неизвестных ООО. Я, как специалист в области недвижимости, могу оценить предлагаемые финансовые продукты, в основе которых находятся существующие или проектируемые объекты недвижимости с точки зрения репутации застройщика, ликвидности самого актива или будущего проекта, а юристы нашей компании оценивают инвестиции с точки зрения обеспечения возвратности вложенных средств.

Так, например, несколько месяцев назад в нашу компанию поступило два предложения: одно от банковской структуры, которая предлагала приобрести векселя известной на элитном рынке девелоперской компании, а второе от инвестиционной компании — приобрести паи ЗПИФа, владеющего ликвидным помещением в торговом центре. При прочих равных условиях (актив, доходность, срок погашения), результаты правового аудита показали, что вексель — ничем не обеспеченное долговое обязательство и кроме «репутации застройщика», которому, видимо, отказали банки в проектном финансировании, зацепиться не за что. Второе предложение мы сочли более интересным, т.к. приобретение пая и деятельность фонда сопровождается жестким контролем со стороны надзорных органов, регистрацией в депозитарии, регулированием финансовых потоков Центральным Банком. Соответственно, выбор был сделан однозначно в пользу второго предложения. Принципиально, чтобы ЗПИФ владел именно недвижимостью, а не долями или акциями компаниями, которая, в свою очередь, владеет активом, и инвестор рискует остаться просто с долями компании и не более того.

При выборе на финансовом рынке ПИФа важно получить информацию об активе, которым владеет ПИФ, что сегодня спрогнозировать очень сложно, т.к. ПИФы стараются инвестировать частично в проекты, а сами являются только наблюдателями - их главная задача вовремя инвестировать и выйти из проекта. А если не успеют? У рентного ПИФа вы можете оценить готовый актив и сделать проекцию в будущее, при условии прямого владения недвижимостью.

Когда забирать частные инвестиции 

У каждого инвестора периодически возникает вопрос, когда забирать инвестиции? В случае, если ПИФ использует заемные ресурсы, ухудшение ситуации на рынке заемного капитала, сказывается на доходности. При инвестировании в проекты на стадии реализации, требуется четкая информация о состоянии строительной компании (заказчике, подрядчике), если ситуация на других объектах компании обстоит не лучшим образом, то на вашем объекте она не изменится тоже. При стабильном рынке и полученном доходе важно не забывать, что диверсификация рисков - хорошее решение и забирать деньги, как только вы получили требуемый результат, — мудрый вывод. «Успех в бизнесе не приходит благодаря хорошим временам, как и неудача — не следствие плохих времен», — как говорили мудрые.

В каждой отрасли есть грамотные специалисты, которые помогут принять решение и подадут идеи, но решающее слово остается за вами. Если говорить о рынке недвижимости, то я считаю его самым стабильным и безрисковым. Сейчас интересное время, мы в ожидании дисконтных предложений, out of market, важно своевременно провести анализ ликвидности таких активов и не упустить свой шанс прямой безрисковой покупки, я нацелена именно на такие продукты в портфеле.

Справка 


Delta estate — профессиональный участник рынка недвижимости с 2000 года, один из лидеров по реализации офисной, торговой и жилой недвижимости. За историю своей успешной деятельности компанией реализовано свыше 200 тыс. кв. м эксклюзивного жилья и более 600 тыс. кв. м офисных и торговых площадей. Delta estate оказывает полный спектр услуг по аренде и продаже элитной жилой и коммерческой недвижимости. В настоящее время база данных компании включают порядка 500 объектов жилой недвижимости Москвы и более 2000 коммерческих объектов. В списке клиентов: крупнейшие российские и международные компании: Raiffeisen BANK, Банк «Уралсиб», X5 Retail Group, «Сбербанк России», «Макдоналдс», «МегаФон», ИГ «Абсолют», Capital Group, AFI Development, ГК «Легион Девелопмент», корпорация «Баркли», компания «Галс-Девелопмент», ГК «Промсвязьнедвижимость», ИК Sminex и другие. 



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа руководителя

Школа руководителя

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...



Доставка новостей@

Оформите подписку, чтобы не пропустить свежие новости

150 000 + ваших коллег следят за нашими новостями





© 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Журнал «Генеральный Директор» –
профессиональный журнал руководителя

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Генеральный Директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях