Финансовый контроль в строительстве: 4 основных принципа

4687
Фото © Shutterstock
Фото © Shutterstock
  • Почему на каждый объект должен быть отдельный бюджет
  • Кому поручить контроль финансов
  • Для чего необходимо ввести в компании платежный календарь и платежный день
  • Почему бюджет проектов должен быть привязан к графику строительства

Неправильный расчет себестоимости объекта перед началом проекта приводит к печальным последствиям: по итогам строительства стоимость жилой или коммерческой недвижимости значительно вырастает, и оказывается, что компания, уже распродавшая объекты по сниженным ценам, терпит убытки и не может закончить работы. А если их несколько, ситуация станет критической как для застройщика, так и для покупателя. Избежать этого поможет строгий финансовый контроль в строительстве.

4 принципа финансового контроля в строительстве

Принцип 1. Отдельный бюджет на каждый объект

Основной постулат успешной стройки, находящейся под управлением одного юридического лица, – ведение отдельного бюджета по каждому объекту строительства. В общем бюджете затраты отображаются суммарно, а это чревато неправильной оценкой расходов по объектам и непрозрачностью строительного процесса. В себестоимость должны попадать только затраты на конкретный объект недвижимости.

Именно такую схему мы реализуем при строительстве жилого комплекса «Триумф Парк» в Санкт-Петербурге, где на каждый объект строительства заведен отдельный банковский счет. Это помогает четко отслеживать расходы и не допускать их перераспределения с другого объекта, то есть смешивания бюджетов.

Как учесть общие для всех объектов затраты. Перед началом строительства необходимо принять так называемый бюджет номер ноль, в который войдут предполагаемые строительные, маркетинговые и общехозяйственные расходы (аренда офиса, заработная плата, стоимость оргтехники, страхование строительства, транспорт). Общие капитальные затраты должны быть учтены в каждом здании пропорционально площади или метражу земельного участка (сети, вода, электричество, дороги, освещение, охрана). В идеале бюджет номер ноль должен быть идентичен конечному бюджету. Чем более детально и профессионально составлен бюджет, тем меньше будут отличаться от него итоговые цифры. Однако на практике, особенно в России, изначальный и финальный бюджеты практически никогда не совпадают.

Как контролировать отклонения от бюджета. Чтобы минимизировать риски, возникающие при многообъектном строительстве, важно профессиональное проектирование, слаженная сметная работа, контроль за выбором контрагентов, а также постоянный (ежемесячный или даже еженедельный) контроль за превышением статей текущего бюджета над бюджетом номер ноль. Например, в нашей компании мы обсуждаем разнообразные отклонения бюджета раз в две недели. Финансовый отдел предварительно по электронной почте рассылает вопросы по возникшим отклонениям, а строительный отдел на встрече подробно рассказывает, отчего они произошли. По результатам встречи принимается решение о принятии отклонений или способе их уменьшения, если они признаны недопустимыми.

Принцип 2. Служба контроля и учета в подчинении финансового директора

За работой сметного отдела и отдела бюджетирования следит финансовый директор через службу контроля и учета, которая может работать в том числе на аутсорсинге. У этого решения есть плюсы и минусы.

Плюсы очевидны: люди, которые подсчитывают сметы, физически не знают тех, кто осуществляет строительство и эти сметы готовит, соответственно, информация поступает более объективная, что делает все процессы независимыми друг от друга. Однако есть и недостаток. У контрагентов могут появляться срочные заказы на проверку большого объема информации от других компаний, в связи с чем срок проверки смет может отличаться от ожидаемого. В отличие от собственного сметного отдела в аутсорсинговой фирме нельзя расставить собственные приоритеты.

Финансовый контроль в строительстве: 4 основных принципа

Принцип 3. Свой платежный календарь и день для каждого объекта

Необходимо ввести в компании платежный календарь и платежные дни для каждого объекта. Например, если Вы одновременно строите четыре дома, то оплаты по первому и третьему дому могут производиться только во вторник, а по второму и четвертому – только в четверг, и наоборот. Специфика строительного бизнеса такова, что все и всегда надо делать срочно. Чтобы избежать ошибок, должен существовать реестр платежей, который утверждает финансовый директор, чтобы затраты были не разрознены. Это также обеспечивает психологический комфорт бухгалтерской и финансовой службам.

Принцип 4. Бюджет проектов должен быть привязан к графику строительства

Самое сложное в многообъектном строительстве – это то, что бюджет следующего дома закладывается уже на этапе строительства предыдущего объекта, поэтому необходимо как можно точнее предсказать итоговые затраты, чтобы не оказалось, что деньги, которые должны быть инвестированы, уже освоены.

Приведу пример. Компания планирует построить три дома на едином участке. По оценкам брокеров и специалистов отдела маркетинга и продаж, вилка цен на первый из планируемых объектов составляет 50–75 тыс. руб. за метр. Из-за того что в компании строится несколько зданий на одном участке, а также прокладываются коммуникации, финансовый и сметный отделы не смогли на начальном этапе грамотно разделить затраты на каждый дом и предоставили бюджет строительства на первый объект из расчета 40 тыс. руб. за метр. На основании данных расчетов Генеральный Директор компании-застройщика принял решение об участии в проекте, отдел продаж начал заключать договоры, спрос на квартиры был высоким, и к началу заливки фундаментной плиты было заключено и зарегистрировано 30% договоров долевого участия. Однако через пять-шесть месяцев стало понятно, что из-за того, что затраты на коммуникации, электричество и дорогу не были грамотно разделены между тремя домами и не в полном объеме попали в первый бюджет, реальная себестоимость составит 60-62 тыс. руб., а следовательно 30% квартир было продано по цене ниже себестоимости.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа руководителя

Школа руководителя

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...



Доставка новостей@

Оформите подписку, чтобы не пропустить свежие новости

150 000 + ваших коллег следят за нашими новостями




© 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Журнал «Генеральный Директор» –
профессиональный журнал руководителя

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Генеральный Директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь на сайте и документ Ваш! Это бесплатно и займет всего минуту!

Вы сможете бесплатно скачать документ, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

  • методики, проверенные на практике
  • библиотека Генерального Директора
  • правовая база
  • полезные подборки статей
  • участие и просмотр вебинаров

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль