Горячая линия: 8-800-511-46-74

Генеральный директор

Эскроу счета: что важно знать

30 октября 2019
85
Средний балл: 5 из 5
Что значит эскроу счет

Эскроу счета позволяют проводить крупные сделки, чаще всего в сфере недвижимости, без финансовых рисков с обеих сторон. Как это работает? Разбираемся в статье. 


Вы узнаете:

  • Что такое эскроу счет.
  • Как страхуют счета эскроу.
  • Что значит эскроу счет в долевом строительстве.
  • Как происходит открытие эскроу счета в банке.

При сделках, предполагающих передачу крупной денежной суммы, иногда возникают проблемы с выполнением обязательств покупателя или продавца. Чтобы избежать финансовых рисков и сомнений в добропорядочности сторон, используют специальные инструменты, например, эскроу счета.

Счета эскроу – что это такое

Так именуют особые условные счета, где блокируются финансовые средства до того момента, как будут исполнены определенные обязательства. Особенности и возможности инструмента расписаны в статье 860.7 ГК РФ. Простыми словами эскроу счет - это банковский счет с деньгами покупателя, которые продавец сможет снять, если будут выполнены все договоренности. За их исполнением следит финансовое учреждение. Действует такой счет пять лет, проценты на вложенные деньги не начисляются. 

Чтобы правильно выбрать банк для открытия счета, используйте эти 5 критериев оценки »

За рубежом этот инструмент снижения риска сделок используется уже давно, в России эскроу счета пока не слишком распространены, и не все финансовые учреждения предлагают подобные услуги. Однако с принятием поправок к статье 214 ФЗ с 1 июля 2019-го при расчетах в сделках со строящейся недвижимостью подобные счета стали обязателены, что делает их всё более популярным инструментом. 

Как финансовый инструмент, эскроу счет может применяться не только при купле-продаже жилья. Его можно использовать, если вы:

  • инвестируете крупный проект;
  • передаете право на интеллектуальную собственность;
  • покупаете большой пакет акций, облигаций;
  • осуществляете слияние компаний

В долевом строительстве открытие такого счета сейчас обязательно, иначе застройщик просто не сможет получить деньги. 

Финансовые средства на счете эскроу страхуются на 10 миллионов рублей, что необходимо, если банковская организация лишится лицензии или разорится. Это нужно учитывать: если сумма на счете будет больше, при ликвидации банка покупатель потеряет средства, превышающие ее. Их придется доплачивать застройщику из своего кармана. 

Как выбрать банк, который не лишится лицензии

Редакция электронного журнала «Генеральный Директор» составила полезный алгоритм процедуры управления рисками. Благодаря этому алгоритму вы сможете сформировать поведенческий профиль определенного банка и создать в своей компании совещательный комитет по рискам.

Смотреть алгоритм

Как работает эскроу счет

Простой пример использования эскроу счета в долевом строительстве:

Пример использования эскроу счета

В составлении договора о передаче крупной суммы денег, например, при приобретении жилья, участвуют:

  • депонент – тот, кто приобретает «квадраты»;
  • бенефициар – тот, кто их продает. 

При такой схеме есть риск обмана как покупателя, так и продавца. Любой из партнёров может оказаться мошенником. Гарантом надежности сделки выступает третья, независимая, сторона – эскроу-агент. Обычно это банк, но за рубежом таким правом наделены и другие организации, работающие с финансами. 

Таким образом, соглашение о передаче средств заключают три стороны, в документе четко расписывается, при каких условиях продавец может их снять. Покупатель кладет оговоренную сумму на счет, а когда все условия сделки будут выполнены, бенефициар получает свои деньги. Все спорные моменты должны быть оговорены в соглашении, либо прописано, что есть возможность вносить те или иные изменения, которые также перечисляются.

В соглашении могут обговариваться не только моменты перехода права собственности, но и снятия с регистрации жильцов. Особенно это важно в случае с несовершеннолетними. Пока жилплощадь не станет полностью «свободной», продавец денежные средства не получит. 

Эскроу-агент, то есть банк, может выступать только гарантом сохранения средств и правильности составления документов. В этом случае он выступает как третья сторона без обязательств. Он не проводит всестороннюю проверку сделки, не проверяет, к примеру, юридическую чистоту недвижимости. Такой вариант опасен при покупке «вторички», если, конечно, до этого не провел работу юрист риэлторского агентства. Но возможно соглашение с банком, при котором его специалисты проверяют все бумаги на подлинность, оценивают, есть ли опасность претензий от других лиц после передачи прав собственности. При возникновении проблем банк будет нести материальную ответственность. 

В чем преимущества эскроу счетов

Для депонента

Для бенефициара

Безопасность сделки и отсутствие необходимости в наличных расчетах.

Средства уйдут со счета только при выполнении всех обязательств, например, передачи прав на жилье.

Не требуется быть клиентом финучреждения, где открыт счет.

При полной ответственности агента эскроу идет проверка юридической чистоты сделки.

Минимизируются риски неоплаты и нарушения сроков выплат.

Подобные счета открываются на оговоренный срок, как уже упоминалось, он не может превышать пяти лет. Но в договоре может быть указан и меньший период сделки. Там же должны быть прописаны все причины, по которым реально расторгнуть соглашение досрочно. В этом случае средства, если не предусмотрен иной вариант, вернутся покупателю. 

Счет эскроу в долевом строительстве

Поправки в 214 ФЗ были внесены, поскольку неоднократно возникали моменты обмана дольщиков. Но теперь такое развитие событий исключено. Дом возводит строительный концерн за собственный счет или взяв кредит в банке, а деньги, что внесли будущие владельцы квартир, он сможет получить только после введения многоэтажки в эксплуатацию. Счета застрахованы, никаких проблем в переводе средств застройщику спустя десять дней после сдачи здания не возникает.

Если по каким-то причинам строительство будет прекращено, деньги вернутся покупателю. Либо банк сам найдет подрядчика, который завершит начатое дело. В любом случае, человек, вложивший средства, станет владельцем недвижимости или вернет свои деньги. Минус тут единственный – инфляция. Также покупатель может переуступить свое право на жилье, передать по наследству – все эти моменты обговариваются во время составления соглашения и открытия счета. 

Кто не имеет права работать с эскроу счетами 

К таким компаниям-застройщикам относятся те, что:

  • имеют трехлетний стаж на рынке недвижимости; 
  • сдали в эксплуатацию от 10000 «квадратов»;
  • тратят на административные расходы не больше 10 процентов от всей суммы на возведение дома;
  • берут авансом не больше 30 процентов.

В последнем случае, если авансовые расходы превысят лимит, финучреждение заблокирует счетный баланс. 

Узнайте, как разблокировать счет, заблокированный налоговой инспекцией »

Также застройщик должен четко придерживаться сроков сдачи объекта. При их срыве его лишат права работы с эскроу счетами, что, по факту, означает невозможность дальнейшей строительной деятельности. 

Кто и где может открыть счет эскроу

Пользоваться удобным финансовым инструментом в России может физическое лицо, ИП или компания. Причем, как в роли продавца или покупателя. Такая возможность открыта и для нерезидентов РФ. Можно ли открыть счет эскроу по доверенности? Да, конечно. Доверенность может быть открыта на имя физического или юрлица, если есть необходимость в создании счета представителем, к примеру, если покупатель территориально удален от места сделки.

Как уже упоминалось, обычно такая финансовая схема используется на рынке недвижимости. Обязательна она пока только для застройщиков. 

Также существовала идея применять счета эскроу при составления запаса для выдачи заработной платы. Предполагалось, что работодатель обязан будет вносить туда не реже раза в месяц и не менее десятой части МРОТ на каждого сотрудника, с которым заключен трудовой договор. Но пока законодательный проект отправлен на доработку. 

В РФ пока что в качестве эскроу агентов выступают только банковские организации. При этом важно чтобы у финансового учреждения была возможностиьдля осуществления контроля над сделкой. Это касается как денежных активов, так и квалификации специалистов. На официальном ресурсе Центробанка есть перечень банковских организаций, имеющих право на открытие счетов эскроу. В списке 60 финучреждений: «Сбербанк», «Тинькофф», «Альфа-Банк», «ВТБ», «Промсвязьбанк», «Открытие», «Россельхозбанк», «Совкомбанк» и другие.

По мнению финансовых аналитиков, такой инструмент, как эскроу-счет, будет использоваться все чаще. Причем не только при сделках с недвижимостью, но и в других крупных проектах, предполагающих значительные финансовые вложения.

Эскроу счета: что важно знать

logo
×
Простите, что прерываем Вас...

Чтобы обеспечить качество материалов, многие документы на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем Вам зарегистрироваться и вы сможете скачивать любые файлы. Это займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать материал
Зарегистрироваться
×

Подтвердите свободный доступ и читайте без ограничений все статьи главного издания для руководителей - «Генеральный Директор».

Предложение действует 1 час. Подтвердите свой 3-х дневный доступ и используйте идеи для развития вашего бизнеса. 

0 5 4 3 2 1 0
0 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
0 5 4 3 2 1 0
0 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
Подтвердить доступ
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.