Как инвестировать в недвижимость за рубежом: советы эксперта

10874
Как инвестировать в недвижимость за рубежом: советы эксперта

Фото: Westhome-invest

Вероника Тишкова, Генеральный Директор компании AVC Advisory, Москва


На какие вопросы Вы найдете ответы в этой статье

  • Как инвестировать в недвижимость и почему лучше оформлять на компанию, а не на частное лицо
  • Где купить недвижимость за рубежом
  • Какие ошибки совершают инвесторы, вкладывая инвестиции в зарубежную недвижимость

Также Вы прочитаете

  • О чем нужно помнить при покупке коммерческих объектов в Каталонии
  • В каком городе очень низкие риски для покупателя недвижимости

Как инвестировать в недвижимость? Инвестиции в зарубежную недвижимость приобретают смысл для тех, кто готов вкладывать средства на длительный срок, потому что ликвидность у нее крайне низкая. Если же Вы заинтересованы в более ликвидных активах, лучше обратиться в фонды недвижимости – то есть приобрести пай, а не конкретный дом или склад. Недвижимость особенно выгодно покупать в том случае, если Вам доступны дешевые заемные деньги. Кстати, замечу, что сейчас в развитых странах довольно низкие ставки на кредиты, в том числе и для граждан других государств.

Когда стоит обращаться в фонд недвижимости

Если Вы думаете, в какую недвижимость вложить деньги и рассматриваете ее исключительно как объект инвестиций и не собираетесь ею пользоваться, то выгоднее купить пай в фонде. Эти организации инвестируют в самые разные постройки – как коммерческие (склады, офисы, гостиницы и т. д.), так и жилые. Обращение в фонд дает Вам ряд преимуществ:

  • отсутствие обязанности платить налог на недвижимость;
  • меньший риск (деятельность фондов контролируется гораздо тщательнее, чем работа риелторов);
  • возможность инвестировать сравнительно небольшую сумму (минимальная сумма вложения пока остается очень низкой – например, в британских фондах недвижимости она равна 10 тыс. фунтов стерлингов);
  • возможность продавать свои паи хоть ежемесячно (и при этом без затрат на поиск покупателя).

По материалам автора статьи


Как инвестировать в недвижимость и почему выгоднее оформить покупку на компанию

Во многих странах оформить на компанию можно как коммерческую, так и жилую недвижимость. Другой вопрос, насколько целесообразно регистрировать, скажем, квартиру на юридическое лицо. Такой шаг может быть обусловлен желанием сэкономить на налогах, оптимизировать свои денежные потоки или, например, скрыть покупку. Однако в большинстве случаев имеют место быть инвестиции в коммерческую недвижимость. При этом право владения закрепляется обычно за компанией, а не за кем-то из ее собственников персонально.

Вот три важных преимущества, которые Вы получаете, оформив покупку не на себя, а на компанию.

  1. В случае любых действий, направленных против Вас, недвижимость останется в безопасности – ведь в такой ситуации она не будет считаться Вашим личным имуществом.
  2. В Европе, в отличие от России, наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону, а значит, там легче планировать, что и кому Вы завещаете. При этом если Вы решите завещать недвижимость лицу не из числа учредителей (например, своим детям), то будущих наследников придется включить в состав акционеров. Точно так же, захотев продать недвижимость, Вы должны будете сделать акционерами покупателей.
  3. Налог на передачу собственности при ее оформлении на юридическое лицо в ряде случаев окажется ниже.

К минусам же такого решения можно отнести, пожалуй, только то, что на оформление недвижимости, а также кредита на компанию потребуется больше времени.

Где купить недвижимость за рубежом

Выбирая объект для покупки, учитывайте динамику местного рынка недвижимости в последнее время, а также прогнозы аналитиков.

Прежде чем принимать решение о покупке, Вам стоит выяснить такие вопросы.

  • Как изменялась стоимость недвижимости в регионе и каких изменений, судя по прогнозам, нужно ждать в дальнейшем?
  • Какие факторы обусловливают рост цен на недвижимость в этой местности?
  • Каков прогнозируемый доход от аренды? Кому можно поручить сдачу объекта внаем?
  • Насколько выгодно владеть таким объектом? Чтобы ответить на этот вопрос, составьте финансовый план, отразив в нем, с одной стороны, все ежегодные налоги и расходы на содержание недвижимости, а с другой – приток денежных средств.

1. Выбор региона

Где купить недвижимость за рубежом? В любые времена инвесторы охотнее вкладывают средства в стабильные рынки. Это естественно: лишние риски никому не нужны. Сегодня стабильными по праву считаются рынки экономически развитых стран – Австрии, Великобритании, Германии, США, Франции, Швейцарии… Среди преимуществ работы в этих странах стоит отметить справедливое законодательство, необременительный налоговый режим и низкие процентные ставки.

Обращу Ваше внимание на то, что при выборе конкретного региона лучше полагаться не на советы риелторов, а на мнение независимых специалистов. Эти эксперты применяют объективные методы, которые позволяют оценить привлекательность каждой местности по сравнению с любой другой. К сожалению, бизнесмены, принявшие решение купить недвижимость за рубежом, часто доверяются риелторам, считая их компетентными в этом вопросе. При этом совершенно упускается из виду, что риелтор: а) заинтересован в продаже и потому не будет объективным; б) работает в одном регионе и может просто-напросто не располагать достаточными сведениями о ситуации в других местностях.

2. Как инвестировать в недвижимость: выбор объекта

Когда Вы определитесь с регионом, можно смело обращаться в местные агентства недвижимости: именно они лучше всего сумеют подобрать Вам конкретные объекты и продемонстрировать их преимущества.

Сегодня я бы советовала обратить внимание на специализированную недвижимость в развитых странах. Особенно перспективны:

  • студенческие общежития;
  • дома престарелых.

Например, в Великобритании дома престарелых обеспечивают стабильный доход на протяжении ряда последних лет, и, судя по тому, какова демографическая ситуация, прогноз остается позитивным.

Говорит Генеральный Директор

Станислав Бибик, Партнер компании Cushman & Wakefield в России, Москва

К числу городов, приобретение недвижимости в которых сопряжено с наименьшими рисками, издавна относится Лондон. Такую репутацию он приобрел в том числе благодаря устойчивому спросу на местные постройки со стороны институциональных и частных инвесторов из Азии и с Ближнего Востока, имеющих длинные деньги. Доходность – отнюдь не главный аргумент инвестировать в лондонскую коммерческую недвижимость. Более значимы престижность и надежность вложений. Так, наши исследования показывают, что по доходности инвестиций в праймовые офисные здания московский рынок идет намного впереди лондонского (тогда как качество денежного потока, юридическая защищенность и надежность арендаторов сравнимы). Тем не менее лондонские объекты стоят дороже.

За последние пять лет цены на лондонскую офисную недвижимость значительно изменились. Ставки аренды высококачественных офисных помещений с начала 2007 года до начала 2008-го выросли на 15–20%, тогда как ставки капитализации повысились с 3,5 до 4,5–5%. В результате этого стоимость 1 кв. м упала примерно на 10%. В 2008 году на рынке был существенный спад. А с начала 2009-го до нынешнего времени, по мере восстановления офисного рынка, арендные ставки поднялись на 35–40%. Пока что, однако, они на 20–25% ниже, чем в 2007 году, а стоимость 1 кв. м не дотягивает до докризисного уровня на 30–35%. Средние ставки капитализации на высококачественные объекты офисной недвижимости сейчас находятся на уровне 4%. И все же на рынке можно найти интересные предложения с привлекательными показателями доходности.

Оформление покупки

Чтобы управлять недвижимостью было удобно, собственники регистрируют фирмы в той стране, где куплен объект. Некоторые государства, например Австрия, сделали регистрацию компании в стране обязательным условием покупки недвижимости.

Вот какие преимущества даст Вам открытие фирмы-нерезидента.

1. Оптимизация налогов. Например, в Германии при покупке дорогого коммерческого объекта, который к тому же приносит доход, Вы сэкономите на налогах, если зарегистрируете управляющую компанию (оптимальная организационно-правовая форма для нее – аналог нашего ООО). Тогда Вы сможете вычитать из налогооблагаемой базы такие расходы:

  • затраты на обслуживание здания;
  • страховые взносы, перечисляемые компанией за недвижимость;
  • издержки на финансирование (уплата процентов по ипотеке, ипотечного долга);
  • зарплату сотрудникам управляющей компании;
  • отчисления на амортизацию здания;
  • поземельный налог; и т. д.

2. Оптимизация расходов на владение. Если стоимость купленного во Франции объекта превышает 760 тыс. евро, Вы можете зарегистрировать фирму, имеющую право только на один вид деятельности – владение и распоряжение недвижимостью. Организационно-правовая форма такой фирмы – SCI (франц. societe civile immobilier`e – гражданское общество, управляющее недвижимостью). Затраты на открытие SCI составят 2% стоимости постройки, а уставным капиталом будет считаться сам приобретенный объект. Благодаря этому:

  • сокращаются расходы на владение недвижимостью, упрощается бухгалтерский учет;
  • легче и без налоговых потерь решаются вопросы наследования.

Юридические лица большинства организационно-правовых форм, владеющие недвижимостью на территории Франции, облагаются годовым налогом в размере 3% рыночной стоимости своих объектов. А вот SCI от его уплаты освобождены. Кроме того, чтобы снизить ставку налога на прирост капитала при продаже акций SCI, можно учредить коммерческую компанию в Люксембурге и внести эти акции в ее уставный капитал. Тогда продавцом акций будет люксембургская компания, не платящая такой налог ни во Франции, ни в Люксембурге.

Говорит Генеральный Директор

Андрей Маслак, Партнер фонда управления недвижимостью A2 Partners, заместитель председателя Делового cовета «Россия – Испания», президент Конгрессного бюро Коста-Бравы, Москва – Кастель-Пладжа-де-Аро

Решая, оформить ли приобретенную в Каталонии недвижимость на компанию, имейте в виду, что расходы на покупку в таком случае возрастут. В частности, НДС составит 18% против 8% для покупателя – физического лица. (Впрочем, этот налог можно вернуть, если фирма ведет коммерческую деятельность и несет соответствующие затраты.)

Также компания-владелец обязана платить за обслуживание приобретенного объекта (перечислять коммунальные платежи и пр.). Кроме того, испанское законодательство требует, чтобы на месте находился официальный представитель собственника – сотрудник, имеющий право на работу в Каталонии. И конечно, фирма должна выплачивать ему зарплату.

В отношении недвижимости, расположенной в прибрежной зоне (на первой линии), действуют особые правила. Например, есть серьезные ограничения на проведение различных изменений (реконструкции, расширения и др.). При этом согласовывать свои действия Вам придется даже не с местными органами власти, а со специальной структурой в Мадриде.

Список документов, которые стоит запросить у продавца недвижимости

  1. При покупке любой недвижимости в любой стране обязательно запросите у продавца свидетельство о праве собственности.
  2. Если Вы приобретаете строящийся объект, прежде всего проверьте лицензию застройщика. Также истребуйте документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и право строить на нем. Наконец, выясните сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
  3. При покупке жилья в новостройке запросите у продавца документы, подтверждающие факт сдачи дома в эксплуатацию.
  4. При покупке вторичного жилья, сдаваемого в аренду, Вам дополнительно потребуются договор с управляющей компанией и информация о последних расчетах с нею.
  5. При покупке коммерческой недвижимости желательно помимо прочего запросить договор, на основании которого объект перешел нынешнему владельцу, технический и кадастровый паспорта, информацию об арендаторах и договоры с ними.

Законодательства большинства стран стремятся обезопасить покупателя: в процедуре покупки участвуют юристы, допускается перечисление платы не напрямую на счет продавца, а через трастовый счет нотариуса. В Германии сразу после подписания договора купли-продажи нотариус уведомляет соответствующее учреждение о смене владельца, и в поземельной книге делается промежуточная запись, защищающая права покупателя.

По материалам автора статьи

Не совершайте эти ошибки, если Вы решили инвестировать в недвижимость за рубежом 

Ни в одной стране мира Вы не застрахованы от мошенничества, поэтому при выборе и покупке объектов всегда надо руководствоваться здравым смыслом, не принимая на веру все, что говорит агент. Лучше предварительно, еще до осмотра конкретных построек, исследовать интересующие Вас рынки и собрать информацию об агентах, с которыми Вы планируете сотрудничать.

Вот список типичных ошибок при покупке или продаже недвижимости за рубежом.

  1. Покупка того, что Вы хотите, а не того, что Вам нужно. Если Вы приобретаете недвижимость ради вложения денег, эмоции отставьте в сторону. Не покупайте дом потому, что он понравился Вам или понравился бы Вашим друзьям, – вместо этого учитывайте факторы, которые будут определять спрос на жилье в будущем (в каждой стране они свои).
  2. Покупка самого дорогого дома в выбранном районе или городе. Со временем он скорее обесценится, чем подорожает. А вот стоимость самых дешевых построек будет постепенно подтягиваться к цене наиболее дорогих. Перед покупкой дома необходимо провести подробный сравнительный анализ цен на недвижимость в районе.
  3. Поиск недвижимости при отсутствии готовых финансовых документов. Оформите все документы заранее. Это особенно важно, если Вы приобретаете коммерческую недвижимость. В некоторых западных странах продавцы разрешают осмотр объекта только тем покупателям, у которых уже есть письменное предварительное согласие кредитного учреждения на выдачу ипотеки или выписка из банка, подтверждающая наличие средств. Продавцы могут и не сомневаться, что у Вас есть деньги, – но им также важна уверенность, что Вы готовы не теряя времени приступить к следующему этапу сделки.
  4. Невнимание к особенностям района. Обязательно нужно исследовать инфраструктуру и иные особенности района, где Вы приглядели помещение (дом). В одном маленьком городе цены на двух с виду похожих улицах могут различаться в разы. А причина в том, что на одной улице живут юристы и врачи (работники высокооплачиваемых профессий), а на другой – бедняки. Помните, что местоположение сильно влияет на стоимость объекта.
  5. Восприятие рынка недвижимости как биржевого. Когда рынок недвижимости растет быстро, многие начинают воспринимать его как биржу. Однако правила купли-продажи построек отличаются от правил, по которым работает биржа. Главное отличие в том, что вложения в недвижимость – всегда долгосрочные. Кроме того, Вы вряд ли сумеете быстро продать дом или офис: на зрелых рынках в лучшие времена покупателя надо ждать месяца три, а если продажи падают – то и больше года.
  6. Невнимание к дополнительным и скрытым расходам. Расходы на недвижимость – это не только деньги, которые Вы платите продавцу сейчас, но и средства, которые Вам как владельцу постройки придется уплатить в дальнейшем (затраты на обслуживание объекта, налоговые отчисления и пр.).
  7. Отсутствие стратегии будущей продажи. Прежде чем инвестировать, спланируйте, когда и как Вы будете продавать недвижимость, выясните, есть ли законы, ограничивающие вывоз денег из страны. При покупке постройки просчитайте не только те расходы, которые ждут Вас при ее продаже (скажем, налоги на продажу и на прибыль), но и те, которые предстоят наследникам в случае Вашей смерти (налог на наследование).

Говорит Генеральный Директор

Андрей Маслак, Партнер фонда управления недвижимостью A2 Partners, заместитель председателя Делового cовета «Россия – Испания», президент Конгрессного бюро Коста-Бравы, Москва – Кастель-Пладжа-де-Аро

Как показывает опыт, в 90% случаев коммерческую недвижимость продают агентства, специализирующиеся на жилых объектах. Они дают рекламу, часто не соответствующую действительности. Вот типичные ошибки таких агентств, бьющие по покупателю.

Неверный расчет стоимости (когда, например, цена отеля определяется исходя из площади помещений, как в жилых домах, а не из рентабельности бизнеса).

Оценка рентабельности бизнеса без учета всех затрат. Скажем, если Вы покупаете апартаменты, чтобы сдавать их в аренду (объявленная рентабельность – 8%), не забудьте выяснить, были ли при расчете приняты во внимание амортизация и ремонт, ежегодный налог на недвижимость, комиссия агентству за сдачу помещения в аренду, а также на каком среднегодовом проценте основывались вычисления. Обычно детальный анализ подобных предложений показывает, что более или менее гарантированная рентабельность апартаментов составляет лишь около 2%.

Нередко покупатель недвижимости имеет намерение в дальнейшем расширить зону застройки или возвести на приобретенном участке дополнительные объекты. На этот случай хочу напомнить, как инвестировать в недвижимость: обычно местный орган власти санкционирует такого рода действия только в обмен на компенсацию (это может быть отчуждение части территории в пользу города или приобретение в его интересах аналогичного участка).

 


Справка


Вероника Тишкова окончила Молдавский государственный университет и Университет Кентукки (Лексингтон). Имеет международный сертификат финансового консультанта. В 1990-х годах работала в компаниях Price Waterhouse (ныне – PricewaterhouseCoopers) в Кишиневе и ICN Pharmaceuticals (ныне – Valeant Pharmaceuticals International, Inc.) в Москве. С 2001-го занимается персональным инвестиционным консультированием.

AVC Advisory
Сфера деятельности: персональное инвестиционное консультирование
Форма организации: ООО
Месторасположение: Москва
Численность персонала: 12
Стаж Генерального Директора в должности: с 2006 года
Участие Генерального Директора в бизнесе: совладелец

Cushman & Wakefield в России
Сфера деятельности: продажа и сдача в аренду коммерческой недвижимости
Форма организации: ООО
Месторасположение: Москва
Численность персонала: 140

A2 Partners
Сфера деятельности: продажа коммерческой и жилой недвижимости в Каталонии; управление инвестиционными проектами в сфере туризма; строительство; организация выставок, конференций; издательская деятельность
Месторасположение: Кастель-Пладжа-де-Аро (Каталония, Испания)
Численность персонала: 11
Стоимость объектов, находящихся в управлении: более 120 млн евро
Участие партнера в бизнесе: владелец



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа руководителя

Школа руководителя

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...



Доставка новостей@

Оформите подписку, чтобы не пропустить свежие новости

150 000 + ваших коллег следят за нашими новостями





© 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Журнал «Генеральный Директор» –
профессиональный журнал руководителя

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Генеральный Директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение! Это бесплатно и займет всего минуту!

Вы сможете бесплатно продолжить чтение этой статьи, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

  • методики, проверенные на практике
  • библиотека Генерального Директора
  • правовая база
  • полезные подборки статей
  • участие и просмотр вебинаров

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте и документ Ваш! Это бесплатно и займет всего минуту!

Вы сможете бесплатно скачать документ, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

  • методики, проверенные на практике
  • библиотека Генерального Директора
  • правовая база
  • полезные подборки статей
  • участие и просмотр вебинаров

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль