Тенденции на рынке недвижимости: офисной, торговой и складской

9173
Тенденции на рынке недвижимости: офисной, торговой и складской

Фото: Shutterstock

Вячеслав Холопов, Партнер, директор по офисной и складской недвижимости компании Knight Frank Russia & CIS, Москва


На какие вопросы Вы найдете ответы в этой статье

  • Что будет с рынком офисной недвижимости
  • Тенденции на рынке недвижимости: складской и торговой
  • Рынок складской недвижимости: свободных площадей будет больше?

Подведены промежуточные итоги 2014 года на рынке коммерческой недвижимости. Эксперт рассказывает, что будет с офисами и каковы тенденции на рынке недвижимости: складской и торговой - сегодня.

Рынок офисной недвижимости: ставки идут вниз

В первой половине 2013 года мы наблюдали снижение объема сделок на рынке офисной недвижимости. Тенденция сохранилась и в 2014 году, усилившись в последние месяцы, в том числе в связи с конфликтом на Украине. На этом фоне можно выделить следующие процессы:

  1. Снижается активность компаний, чьи штаб-квартиры расположены в европейских и американской столицах. Они заняли выжидательную позицию и предпочитают не заключать контракты, если считают, что это может привести к проблемам, связанным с санкциями.
  2. Арендаторы предпочитают офисы, сданные «под ключ», перекладывая на собственника заботы по отделке помещений (эти расходы включаются потом в сумму ежемесячных платежей).
  3. Крупные компании, расположенные в Москве, стремятся сэкономить, поэтому переезжают в бизнес-центры и бизнес-парки, находящиеся ближе к МКАД.

Все эти факторы толкают арендные ставки вниз. Например, в Москве средневзвешенная ставка аренды в офисах класса А составляет примерно 754 долл. США за 1 кв. м в год, класса В – около 500 долл. США. Кроме того, на 2014–2015 годы запланирован ввод в эксплуатацию целого ряда офисных объектов, что усилит конкуренцию, приведет к росту объема вакантных площадей и, следовательно, вызовет снижение ставок аренды. В классе А оно будет более заметным, чем в классе В. По нашим прогнозам, средневзвешенная ставка в классе А к концу 2014 года может составить 725 долл. США за 1 кв. м в год, а в 2015-м – опуститься до 700 долл. США; показатели класса В – 450 и 443 долл. США за 1 кв. м соответственно (см. рис. 1). Не исключено, что мы увидим переезд арендаторов из помещений класса В в офисы классом выше, поскольку они смогут сделать это без роста издержек, связанных с арендой. Дальнейшее развитие событий будет зависеть от внешнеполитической ситуации, впрочем, уже сейчас ясно, что осторожные настроения арендаторов и инвесторов быстро не изменятся.

Тенденции на рынке недвижимости: офисной, торговой и складской 

Если говорить о регионах, то рынок тут представлен в основном офисами класса С. Сегмент класса А и В очень узкий: в крупнейших городах, таких как Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Ростов-на-Дону, современных зданий единицы и принцип их работы иной – собственники готовы рассматривать краткосрочные договоры аренды площадей от 70–100 кв. м. Активное развитие офисного рынка в регионах в ближайшие три года маловероятно – девелопмент зависит от инвестиций, а инвесторы предпочитают минимизировать риски и продолжают работать на наиболее развитых рынках двух столиц.

Рынок торговой недвижимости: наполняемость ТЦ может снизиться

По уровню обеспеченности качественными торговыми площадями на первом месте находится Самара, на втором – Санкт-Петербург, а на третьем – Казань. Москва делит шестое место с Воронежем. Если говорить о столице, то обеспеченность жителей торговыми площадями составляет здесь 343 кв. м на 1000 человек, и данный показатель будет расти. Одна из тенденций, которая характерна для рынка торговой недвижимости, открытие ретейл-парков – это экономичный формат торговых центров, разработанный в США и широко используемый в европейских странах. Классический ретейл-парк – комплекс одно- и двухэтажных зданий, каждое из которых принадлежит отдельному арендатору, при этом имеется общая большая парковка. За счет использования при строительстве простых конструкций и технологий удается снизить арендную ставку и, как следствие, стоимость товаров для покупателей. В Европе данный формат пользуется популярностью благодаря более выгодным ценам на продукты питания, мебель, одежду, бытовую технику. Один из примеров такого парка в России – «Торговый парк №1» в Ногинском районе Московской области.

Ставки в среднем по рынку остаются на прежнем уровне. Для якорных арендаторов они составляют 100–500 долл. США за 1 кв. м в год, для арендаторов галерей – 700–4000 долл. США (без учета операционных расходов и НДС). В лучших торговых центрах базовые ставки идут вверх, а в наименее удачных владельцы вынуждены предоставлять арендаторам бонусы, скидки и дополнительные условия (см. рис. 2).


Тенденции на рынке недвижимости: офисной, торговой и складской

Можно выделить следующие тенденции на рынке недвижимости:

1. Посещаемость торговых центров будет сокращаться. По данным Росстата, индекс потребительской уверенности россиян находится в отрицательной зоне, а посещаемость московских ТЦ, по данным компании Watcom, в 2014 году снизилась на 7–10% по сравнению с 2013-м.

2. Из-за санкций операторы пересматривают свои планы по развитию, снижают активность. Это может замедлить наполняемость вводимых в эксплуатацию площадей. Конечно, полки вряд ли останутся пустыми, но стоимость логистических процессов и перевозок, скорее всего, возрастет. А это скажется на ценах для всех категорий потребителей.

3. Торговые операторы все чаще заключают договоры с комбинированной арендной ставкой.

Рынок складской недвижимости: свободных площадей будет больше

Экономическая неопределенность изменила планы покупателей и арендаторов складов. Доля вакантных площадей выросла, составив 3,9% против 1,9% в начале года. Соответственно средние ставки снизились и составляют: в классе А – 120–130 долл. США за 1 кв. м в год, в классе В – 100–110 долл. США (см. также рис. 3). При этом до конца года в одной лишь Московской области планируется ввести в эксплуатацию около полумиллиона квадратных метров складских площадей. Таким образом, 2014 год станет рекордным (начиная с 2008-го) по объему нового предложения. Можно выделить следующие тенденции на рынке складской недвижимости:

  1. Российские операторы складской недвижимости постараются воспользоваться ситуацией во время переговоров с собственниками помещений (в некоторых проектах возможно получение арендной ставки в рублях). При этом, на мой взгляд, сделки по аренде и покупке складов, особенно в регионах, будут заключаться по-прежнему, в том числе и в ближайший год, поскольку дальнейшее завоевание российского рынка крупнейшими ретейлерами без складов невозможно.
  2. Запрет на поставку продуктов из Европы приведет к перестройке логистических цепочек. Но поскольку санкции введены (пока что) на год, очевидно, что перестраивать логистику компании будут консервативно, только в части транспортировки, точек входа груза на территорию страны и таможенных терминалов. На конкретную компанию окажет влияние то, насколько большой процент импортных товаров в ассортименте продается хорошо.
  3. Ожидается рост стоимости перевозки, что отразится на ценах в магазинах. Также возможны провалы в поставках на время настройки новых логистических маршрутов (один-два месяца). Девелоперы из-за санкций не начнут строительство складов в новых для них регионах, однако складской сегмент способен быстрее других сегментов коммерческой недвижимости (за год-два) отреагировать на любые изменения, как только потрясения закончатся. 

Тенденции на рынке недвижимости: офисной, торговой и складской

Тенденции на рынке недвижимости

Главным препятствием на пути развития коммерческой недвижимости остаются санкции против банковского сектора. В отсутствие более дешевого финансирования, привлекаемого из-за рубежа, девелоперы вынуждены будут искать средства внутри России, но удорожание денег приведет к торможению ряда девелоперских проектов. Хочется надеяться, что российские фонды, например пенсионные, будут готовы рассматривать долгосрочные вложения в недвижимость.

Справка


ООО Knight Frank Russia & CIS
Сфера деятельности: агентские и консалтинговые услуги частным и корпоративным инвесторам, арендаторам, девелоперам и другим игрокам рынка недвижимости
Территория: головной офис – в Лондоне; 335 офисов – в 52 странах мира
Численность персонала: 12 500
Оборот: сопровождение сделок на сумму 817 млрд долл. США



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа руководителя

Школа руководителя

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...



Доставка новостей@

Оформите подписку, чтобы не пропустить свежие новости

150 000 + ваших коллег следят за нашими новостями





© 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Журнал «Генеральный Директор» –
профессиональный журнал руководителя

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Генеральный Директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение! Это бесплатно и займет всего минуту!

Вы сможете бесплатно продолжить чтение этой статьи, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

  • методики, проверенные на практике
  • библиотека Генерального Директора
  • правовая база
  • полезные подборки статей
  • участие и просмотр вебинаров

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте и документ Ваш! Это бесплатно и займет всего минуту!

Вы сможете бесплатно скачать документ, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

  • методики, проверенные на практике
  • библиотека Генерального Директора
  • правовая база
  • полезные подборки статей
  • участие и просмотр вебинаров

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль