Тенденции на рынке недвижимости: офисной, торговой и складской

9237
Тенденции на рынке недвижимости: офисной, торговой и складской

Фото: Shutterstock

Вячеслав Холопов, Партнер, директор по офисной и складской недвижимости компании Knight Frank Russia & CIS, Москва


На какие вопросы Вы найдете ответы в этой статье

  • Что будет с рынком офисной недвижимости
  • Тенденции на рынке недвижимости: складской и торговой
  • Рынок складской недвижимости: свободных площадей будет больше?

Подведены промежуточные итоги 2014 года на рынке коммерческой недвижимости. Эксперт рассказывает, что будет с офисами и каковы тенденции на рынке недвижимости: складской и торговой - сегодня.

Рынок офисной недвижимости: ставки идут вниз

В первой половине 2013 года мы наблюдали снижение объема сделок на рынке офисной недвижимости. Тенденция сохранилась и в 2014 году, усилившись в последние месяцы, в том числе в связи с конфликтом на Украине. На этом фоне можно выделить следующие процессы:

  1. Снижается активность компаний, чьи штаб-квартиры расположены в европейских и американской столицах. Они заняли выжидательную позицию и предпочитают не заключать контракты, если считают, что это может привести к проблемам, связанным с санкциями.
  2. Арендаторы предпочитают офисы, сданные «под ключ», перекладывая на собственника заботы по отделке помещений (эти расходы включаются потом в сумму ежемесячных платежей).
  3. Крупные компании, расположенные в Москве, стремятся сэкономить, поэтому переезжают в бизнес-центры и бизнес-парки, находящиеся ближе к МКАД.

Все эти факторы толкают арендные ставки вниз. Например, в Москве средневзвешенная ставка аренды в офисах класса А составляет примерно 754 долл. США за 1 кв. м в год, класса В – около 500 долл. США. Кроме того, на 2014–2015 годы запланирован ввод в эксплуатацию целого ряда офисных объектов, что усилит конкуренцию, приведет к росту объема вакантных площадей и, следовательно, вызовет снижение ставок аренды. В классе А оно будет более заметным, чем в классе В. По нашим прогнозам, средневзвешенная ставка в классе А к концу 2014 года может составить 725 долл. США за 1 кв. м в год, а в 2015-м – опуститься до 700 долл. США; показатели класса В – 450 и 443 долл. США за 1 кв. м соответственно (см. рис. 1). Не исключено, что мы увидим переезд арендаторов из помещений класса В в офисы классом выше, поскольку они смогут сделать это без роста издержек, связанных с арендой. Дальнейшее развитие событий будет зависеть от внешнеполитической ситуации, впрочем, уже сейчас ясно, что осторожные настроения арендаторов и инвесторов быстро не изменятся.

Тенденции на рынке недвижимости: офисной, торговой и складской 

Если говорить о регионах, то рынок тут представлен в основном офисами класса С. Сегмент класса А и В очень узкий: в крупнейших городах, таких как Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Ростов-на-Дону, современных зданий единицы и принцип их работы иной – собственники готовы рассматривать краткосрочные договоры аренды площадей от 70–100 кв. м. Активное развитие офисного рынка в регионах в ближайшие три года маловероятно – девелопмент зависит от инвестиций, а инвесторы предпочитают минимизировать риски и продолжают работать на наиболее развитых рынках двух столиц.

Рынок торговой недвижимости: наполняемость ТЦ может снизиться

По уровню обеспеченности качественными торговыми площадями на первом месте находится Самара, на втором – Санкт-Петербург, а на третьем – Казань. Москва делит шестое место с Воронежем. Если говорить о столице, то обеспеченность жителей торговыми площадями составляет здесь 343 кв. м на 1000 человек, и данный показатель будет расти. Одна из тенденций, которая характерна для рынка торговой недвижимости, открытие ретейл-парков – это экономичный формат торговых центров, разработанный в США и широко используемый в европейских странах. Классический ретейл-парк – комплекс одно- и двухэтажных зданий, каждое из которых принадлежит отдельному арендатору, при этом имеется общая большая парковка. За счет использования при строительстве простых конструкций и технологий удается снизить арендную ставку и, как следствие, стоимость товаров для покупателей. В Европе данный формат пользуется популярностью благодаря более выгодным ценам на продукты питания, мебель, одежду, бытовую технику. Один из примеров такого парка в России – «Торговый парк №1» в Ногинском районе Московской области.

Ставки в среднем по рынку остаются на прежнем уровне. Для якорных арендаторов они составляют 100–500 долл. США за 1 кв. м в год, для арендаторов галерей – 700–4000 долл. США (без учета операционных расходов и НДС). В лучших торговых центрах базовые ставки идут вверх, а в наименее удачных владельцы вынуждены предоставлять арендаторам бонусы, скидки и дополнительные условия (см. рис. 2).


Тенденции на рынке недвижимости: офисной, торговой и складской

Можно выделить следующие тенденции на рынке недвижимости:

1. Посещаемость торговых центров будет сокращаться. По данным Росстата, индекс потребительской уверенности россиян находится в отрицательной зоне, а посещаемость московских ТЦ, по данным компании Watcom, в 2014 году снизилась на 7–10% по сравнению с 2013-м.

2. Из-за санкций операторы пересматривают свои планы по развитию, снижают активность. Это может замедлить наполняемость вводимых в эксплуатацию площадей. Конечно, полки вряд ли останутся пустыми, но стоимость логистических процессов и перевозок, скорее всего, возрастет. А это скажется на ценах для всех категорий потребителей.

3. Торговые операторы все чаще заключают договоры с комбинированной арендной ставкой.

Рынок складской недвижимости: свободных площадей будет больше

Экономическая неопределенность изменила планы покупателей и арендаторов складов. Доля вакантных площадей выросла, составив 3,9% против 1,9% в начале года. Соответственно средние ставки снизились и составляют: в классе А – 120–130 долл. США за 1 кв. м в год, в классе В – 100–110 долл. США (см. также рис. 3). При этом до конца года в одной лишь Московской области планируется ввести в эксплуатацию около полумиллиона квадратных метров складских площадей. Таким образом, 2014 год станет рекордным (начиная с 2008-го) по объему нового предложения. Можно выделить следующие тенденции на рынке складской недвижимости:

  1. Российские операторы складской недвижимости постараются воспользоваться ситуацией во время переговоров с собственниками помещений (в некоторых проектах возможно получение арендной ставки в рублях). При этом, на мой взгляд, сделки по аренде и покупке складов, особенно в регионах, будут заключаться по-прежнему, в том числе и в ближайший год, поскольку дальнейшее завоевание российского рынка крупнейшими ретейлерами без складов невозможно.
  2. Запрет на поставку продуктов из Европы приведет к перестройке логистических цепочек. Но поскольку санкции введены (пока что) на год, очевидно, что перестраивать логистику компании будут консервативно, только в части транспортировки, точек входа груза на территорию страны и таможенных терминалов. На конкретную компанию окажет влияние то, насколько большой процент импортных товаров в ассортименте продается хорошо.
  3. Ожидается рост стоимости перевозки, что отразится на ценах в магазинах. Также возможны провалы в поставках на время настройки новых логистических маршрутов (один-два месяца). Девелоперы из-за санкций не начнут строительство складов в новых для них регионах, однако складской сегмент способен быстрее других сегментов коммерческой недвижимости (за год-два) отреагировать на любые изменения, как только потрясения закончатся. 

Тенденции на рынке недвижимости: офисной, торговой и складской

Тенденции на рынке недвижимости

Главным препятствием на пути развития коммерческой недвижимости остаются санкции против банковского сектора. В отсутствие более дешевого финансирования, привлекаемого из-за рубежа, девелоперы вынуждены будут искать средства внутри России, но удорожание денег приведет к торможению ряда девелоперских проектов. Хочется надеяться, что российские фонды, например пенсионные, будут готовы рассматривать долгосрочные вложения в недвижимость.

Справка


ООО Knight Frank Russia & CIS
Сфера деятельности: агентские и консалтинговые услуги частным и корпоративным инвесторам, арендаторам, девелоперам и другим игрокам рынка недвижимости
Территория: головной офис – в Лондоне; 335 офисов – в 52 странах мира
Численность персонала: 12 500
Оборот: сопровождение сделок на сумму 817 млрд долл. США

Подпишитесь и получите свежий номер журнала "Генеральный Директор", в котором:
    Подписаться со скидкой 55%>>>


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Школа руководителя

      Школа руководителя

      Проверьте свои знания и приобретите новые

      Записаться

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      А еще...

      

      Оформите подписку, чтобы не пропустить свежие новости

      150 000 + ваших коллег следят за нашими новостями





      © 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

      Журнал «Генеральный Директор» –
      профессиональный журнал руководителя

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62404 от 27.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Генеральный Директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Когда вы посещаете страницы сайта, мы обрабатываем ваши данные и можем передать сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем Ваше чтение

      Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, многие статьи на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего 2 минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      2 минуты, и Вы продолжите читать
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль