По каким критериям выбирать технопарк и как стать его резидентом

3708
По каким критериям выбирать технопарк и как стать его резидентом

Фото: Bezformata

Дмитрий Новожилов, Руководитель отдела индустриальной недвижимости группы компаний RDI, Москва


В бизнес-лексикон вошло слово «технопарк». В чем преимущества этих объектов, кто может и кто не может стать резидентом технопарка?

Первый технопарк появился в США после Второй мировой войны в Стэнфордском университете. В то время увеличилось число студентов, и возникли проблемы с финансированием вуза. Тогда декан инженерного факультета предложил ректорату сдавать в долговременную аренду участок земли (примерно 32 кв. км), которым владел университет. Инициатива была одобрена, таким образом появился офисный парк. Правда, было одно условие: резидентами парка могли стать только высокотехнологичные компании – это позволило бы обеспечить работой выпускников университета, а также решить проблему дефицита квалифицированных специалистов. В Европе технопарки появились в 1970-х годах и создавались по аналогии с американскими. Первым технопарком России принято считать Томский научно-технологический парк, который был открыт в 1990 году на базе Томского государственного университета систем управления и радиоэлектроники. Однако со временем понятие «технопарк» расширилось. Сегодня он представляет собой комплекс, который включает деловые центры, выставочные площадки, НИИ и учебные заведения, а также обслуживающие объекты (средства транспорта, подъездные пути, жилой поселок, охрана).

Два типа технопарков: какой предпочтительнее

Первый тип технопарков – это незастроенный земельный участок, так называемый greenfield (англ.,зеленое поле – строительство с нуля). Второй – территория бывшего предприятия или завода, так называемый brownfield (англ., коричневое поле – земля, которая раньше использовалась для промышленных целей).

В первом случае девелопер занимается созданием инфраструктуры: подводит коммуникации, обустраивает подъездные пути. Затем компаниям-резидентам представляют в собственность (реже в аренду) земельные участки для последующего строительства. Во втором случае владелец комплекса сдает клиентам помещение либо его часть в аренду (иногда передает в собственность). К плюсам второго варианта можно отнести готовую инфраструктуру. Однако возникает много сложностей с переустройством или реконструкцией старых зданий. Также подобные комплексы не всегда удобно расположены с логистической точки зрения. Выбирая технопарк greenfield, компания может проектировать здание с нуля, используя все современные технологии в строительстве, инженерии.

Восемь критериев выбора технопарка

Если технопарки созданы при вузах, то их резиденты имеют право применять пониженную ставку налога на прибыль, а также пользоваться льготами по налогу на имущество и земельному налогу. Однако оценивать технопарк я рекомендую не только с точки зрения налоговых льгот. Стоит обратить внимание на следующие моменты:

  1. Близость к крупному городу. Например, наш технопарк «М4» расположен всего в 8 км от Москвы, что сильно облегчает поиск сотрудников для работы.
  2. Есть ли возможность приобрести участок в собственность. С моей точки зрения, собственность всегда лучше, чем аренда. У Вас будет актив, который обладает стоимостью и ликвидностью. Его можно использовать как залоговый инструмент, например, для получения кредита на строительство. Именно по этим причинам в «М4» мы передаем землю в собственность.
  3. Минимальный размер участка. Продавцам выгоднее реализовывать большие участки, однако малый и средний бизнес вряд ли сможет их приобрести. Например, в нашем технопарке можно купить даже 0,5 га (кстати, из 63 участков остались невыкупленными всего шесть, примерно 9 га). Приобрести участок можно для разных нужд: под склад, производство или другие виды пользования.
  4. Возможность сэкономить при подведении коммуникаций. Клиент, покупая землю, задается двумя вопросами: можно ли здесь строить и в какую сумму обойдется подведение коммуникаций. Если ответ на первый можно найти без труда, то ответ на второй покупатель получает, когда начинает собирать разрешительную документацию. И тут затраты могут оказаться непредсказуемыми. Поэтому я советую выяснять при покупке, кто будет заниматься сбором документов и подведением коммуникаций. В частности, наша компания берет эту работу на себя, что позволяет резидентам сэкономить 10–30% затрат.
  5. Платежи за эксплуатацию в период строительства. Компании становятся резидентами еще во время возведения технопарка (именно так было и в нашем случае). Здесь важно выбрать такой технопарк, который не берет плату за эксплуатацию объектов в период строительства. Мы, например, работаем именно по такому принципу, при этом резиденты могут находиться у нас несколько лет.
  6. Есть ли зонирование. Территория технопарка должна быть разделена таким образом, чтобы разные предприятия не мешали друг другу и при этом были удобно расположены. Также уточните, есть ли на территории научно-исследовательский институт, административные здания, складские помещения – то есть инфраструктура, которая помогает развитию бизнеса.
  7. Есть ли возможность приобрести участок в рассрочку или вскладчину. Как правило, владельцы технопарков предоставляют возможность купить землю в кредит, мы, например, работаем со Сбербанком. Также можно приобрести участок вскладчину вместе с другой компанией (это вопрос внутренних договоренностей). Правда, пока у нас таких примеров не было.
  8. Дополнительные услуги, которые планирует оказывать технопарк. Владельцы технопарков обязаны обеспечивать минимальный набор услуг: эксплуатация инженерных сетей и дорог, их охрана. Однако некоторые идут дальше. Например, в наших планах предложить резидентам такой сервис, как техническая эксплуатация зданий, уборка помещений, вывоз мусора и т. п. Также мы намерены организовать дополнительные объекты инфраструктуры: мойку грузовых автомобилей, стоянку, столовую, мини-маркет. Кроме того, серьезно рассматриваем вопрос строительства офисно-гостиничного комплекса.

Кто может и кто не может стать резидентом технопарка

Стать резидентом технопарка достаточно просто – нужно купить земельный участок (в нашем случае минимальная площадь – 0,5 га). Оформление занимает один месяц. Всю работу по оформлению наша компания берет на себя. Однако есть ограничения по видам деятельности. Главное требование – санитарно-защитная зона не должна превышать 100 м. В частности, мы отказывали компаниям, которые занимаются вредным производством, в том числе химическим. К примеру, согласовать проект строительства асфальто-бетонного завода вряд ли получится. Других ограничений нет. В настоящее время у нас около 50 резидентов. Они представляют торговлю и дистрибуцию товаров народного потребления. Инвесторы приобретают участки главным образом под склады. Кроме того, у нас имеется несколько средних производственных предприятий, к примеру, пищевая компания, занимающаяся специями, есть предприятие по расфасовке чая, а также косметическое производство.

По каким критериям выбирать технопарк и как стать его резидентом

По каким критериям выбирать технопарк и как стать его резидентом

Справка


Группа компаний RDI 
Сфера деятельности: реализация современных проектов во всех сегментах рынка недвижимости, девелопмент
Численность персонала: 500
Годовой оборот: общий объем инвестиций в девелоперские проекты превышает 115 млрд руб.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа руководителя

Школа руководителя

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...



Доставка новостей@

Оформите подписку, чтобы не пропустить свежие новости

150 000 + ваших коллег следят за нашими новостями





© 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Журнал «Генеральный Директор» –
профессиональный журнал руководителя

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Генеральный Директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение! Это бесплатно и займет всего минуту!

Вы сможете бесплатно продолжить чтение этой статьи, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

  • методики, проверенные на практике
  • библиотека Генерального Директора
  • правовая база
  • полезные подборки статей
  • участие и просмотр вебинаров

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте и документ Ваш! Это бесплатно и займет всего минуту!

Вы сможете бесплатно скачать документ, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

  • методики, проверенные на практике
  • библиотека Генерального Директора
  • правовая база
  • полезные подборки статей
  • участие и просмотр вебинаров

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль