text
Генеральный Директор

По каким критериям выбирать технопарк и как стать его резидентом

  • 29 сентября 2014
  • 4007
По каким критериям выбирать технопарк и как стать его резидентом

Фото: Bezformata

Дмитрий Новожилов, Руководитель отдела индустриальной недвижимости группы компаний RDI, Москва


В бизнес-лексикон вошло слово «технопарк». В чем преимущества этих объектов, кто может и кто не может стать резидентом технопарка?

Первый технопарк появился в США после Второй мировой войны в Стэнфордском университете. В то время увеличилось число студентов, и возникли проблемы с финансированием вуза. Тогда декан инженерного факультета предложил ректорату сдавать в долговременную аренду участок земли (примерно 32 кв. км), которым владел университет. Инициатива была одобрена, таким образом появился офисный парк. Правда, было одно условие: резидентами парка могли стать только высокотехнологичные компании – это позволило бы обеспечить работой выпускников университета, а также решить проблему дефицита квалифицированных специалистов. В Европе технопарки появились в 1970-х годах и создавались по аналогии с американскими. Первым технопарком России принято считать Томский научно-технологический парк, который был открыт в 1990 году на базе Томского государственного университета систем управления и радиоэлектроники. Однако со временем понятие «технопарк» расширилось. Сегодня он представляет собой комплекс, который включает деловые центры, выставочные площадки, НИИ и учебные заведения, а также обслуживающие объекты (средства транспорта, подъездные пути, жилой поселок, охрана).

Два типа технопарков: какой предпочтительнее

Первый тип технопарков – это незастроенный земельный участок, так называемый greenfield (англ.,зеленое поле – строительство с нуля). Второй – территория бывшего предприятия или завода, так называемый brownfield (англ., коричневое поле – земля, которая раньше использовалась для промышленных целей).

В первом случае девелопер занимается созданием инфраструктуры: подводит коммуникации, обустраивает подъездные пути. Затем компаниям-резидентам представляют в собственность (реже в аренду) земельные участки для последующего строительства. Во втором случае владелец комплекса сдает клиентам помещение либо его часть в аренду (иногда передает в собственность). К плюсам второго варианта можно отнести готовую инфраструктуру. Однако возникает много сложностей с переустройством или реконструкцией старых зданий. Также подобные комплексы не всегда удобно расположены с логистической точки зрения. Выбирая технопарк greenfield, компания может проектировать здание с нуля, используя все современные технологии в строительстве, инженерии.

Восемь критериев выбора технопарка

Если технопарки созданы при вузах, то их резиденты имеют право применять пониженную ставку налога на прибыль, а также пользоваться льготами по налогу на имущество и земельному налогу. Однако оценивать технопарк я рекомендую не только с точки зрения налоговых льгот. Стоит обратить внимание на следующие моменты:

  1. Близость к крупному городу. Например, наш технопарк «М4» расположен всего в 8 км от Москвы, что сильно облегчает поиск сотрудников для работы.
  2. Есть ли возможность приобрести участок в собственность. С моей точки зрения, собственность всегда лучше, чем аренда. У Вас будет актив, который обладает стоимостью и ликвидностью. Его можно использовать как залоговый инструмент, например, для получения кредита на строительство. Именно по этим причинам в «М4» мы передаем землю в собственность.
  3. Минимальный размер участка. Продавцам выгоднее реализовывать большие участки, однако малый и средний бизнес вряд ли сможет их приобрести. Например, в нашем технопарке можно купить даже 0,5 га (кстати, из 63 участков остались невыкупленными всего шесть, примерно 9 га). Приобрести участок можно для разных нужд: под склад, производство или другие виды пользования.
  4. Возможность сэкономить при подведении коммуникаций. Клиент, покупая землю, задается двумя вопросами: можно ли здесь строить и в какую сумму обойдется подведение коммуникаций. Если ответ на первый можно найти без труда, то ответ на второй покупатель получает, когда начинает собирать разрешительную документацию. И тут затраты могут оказаться непредсказуемыми. Поэтому я советую выяснять при покупке, кто будет заниматься сбором документов и подведением коммуникаций. В частности, наша компания берет эту работу на себя, что позволяет резидентам сэкономить 10–30% затрат.
  5. Платежи за эксплуатацию в период строительства. Компании становятся резидентами еще во время возведения технопарка (именно так было и в нашем случае). Здесь важно выбрать такой технопарк, который не берет плату за эксплуатацию объектов в период строительства. Мы, например, работаем именно по такому принципу, при этом резиденты могут находиться у нас несколько лет.
  6. Есть ли зонирование. Территория технопарка должна быть разделена таким образом, чтобы разные предприятия не мешали друг другу и при этом были удобно расположены. Также уточните, есть ли на территории научно-исследовательский институт, административные здания, складские помещения – то есть инфраструктура, которая помогает развитию бизнеса.
  7. Есть ли возможность приобрести участок в рассрочку или вскладчину. Как правило, владельцы технопарков предоставляют возможность купить землю в кредит, мы, например, работаем со Сбербанком. Также можно приобрести участок вскладчину вместе с другой компанией (это вопрос внутренних договоренностей). Правда, пока у нас таких примеров не было.
  8. Дополнительные услуги, которые планирует оказывать технопарк. Владельцы технопарков обязаны обеспечивать минимальный набор услуг: эксплуатация инженерных сетей и дорог, их охрана. Однако некоторые идут дальше. Например, в наших планах предложить резидентам такой сервис, как техническая эксплуатация зданий, уборка помещений, вывоз мусора и т. п. Также мы намерены организовать дополнительные объекты инфраструктуры: мойку грузовых автомобилей, стоянку, столовую, мини-маркет. Кроме того, серьезно рассматриваем вопрос строительства офисно-гостиничного комплекса.

Кто может и кто не может стать резидентом технопарка

Стать резидентом технопарка достаточно просто – нужно купить земельный участок (в нашем случае минимальная площадь – 0,5 га). Оформление занимает один месяц. Всю работу по оформлению наша компания берет на себя. Однако есть ограничения по видам деятельности. Главное требование – санитарно-защитная зона не должна превышать 100 м. В частности, мы отказывали компаниям, которые занимаются вредным производством, в том числе химическим. К примеру, согласовать проект строительства асфальто-бетонного завода вряд ли получится. Других ограничений нет. В настоящее время у нас около 50 резидентов. Они представляют торговлю и дистрибуцию товаров народного потребления. Инвесторы приобретают участки главным образом под склады. Кроме того, у нас имеется несколько средних производственных предприятий, к примеру, пищевая компания, занимающаяся специями, есть предприятие по расфасовке чая, а также косметическое производство.

По каким критериям выбирать технопарк и как стать его резидентом

По каким критериям выбирать технопарк и как стать его резидентом

Справка


Группа компаний RDI 
Сфера деятельности: реализация современных проектов во всех сегментах рынка недвижимости, девелопмент
Численность персонала: 500
Годовой оборот: общий объем инвестиций в девелоперские проекты превышает 115 млрд руб.

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа руководителя

Школа руководителя

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем Ваше чтение

Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, многие статьи на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего 2 минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
2 минуты, и Вы продолжите читать
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Простите, что прерываем Вас...

Чтобы обеспечить качество материалов, многие документы на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем Вам зарегистрироваться и вы сможете скачивать любые файлы. Это займет всего 2 минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
и скачать все файлы
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.