4 примера, как противостоять повышению арендной платы

17442
Фото © Shutterstock
Фото © Shutterstock

Михаил Колотов, Руководитель практики «Земля. Недвижимость. Инвестиции» юридической компании «ЭНСО», Екатеринбург


Чтобы Вы могли защитить бизнес, внимательно читайте ту часть договора, где сказано про условия повышения арендной платы. Арендодатель часто нарушает их.

Выясните, что влияет на размер арендных платежей

Размер арендной платы можно менять не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Поэтому первое, что Вам нужно сделать, это выяснить, были ли изменения сумм арендных платежей за 12 месяцев. Затем поручите юристам изучить договор аренды. В нем может быть предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке менять условия договора при наступлении, например, таких событий:

  • рост ставки налога на землю или рост рыночных цен;
  • изменение методики расчета арендной платы, установленной муниципальными органами;
  • смена вида деятельности компании на территории арендуемого помещения или земли (например, помещение используется не как склад, а как производственный цех);
  • повышения кадастровой стоимости недвижимости или рост рыночных цен.

После этого надо сопоставить условия, зафиксированные в документе, и основания, на которых арендодатель повышает цену.

Пример (арендатор выиграл). Администрация города Нижневартовска заключила договор с компанией «Строитель-88». Последняя обязывалась ежеквартально выплачивать около 24 тыс. руб. за аренду земли и складов, расположенных на ней. Однако чиновники при осмотре территории установили, что организация использовала недвижимость под склад-магазин, выставочный зал и офис. По их мнению, этот факт меняет характеристику земли, ее кадастровую стоимость и повышает размер платы. Арендодатель пересчитал сумму с учетом новых обстоятельств и потребовал доплатить около 345 тыс. руб. (включая пени). Компания не согласилась с этим и обратилась в суд. Главным аргументом в ее пользу стал тот факт, что арендодатель имел право повышать плату в одностороннем порядке только в случае роста ставки земельного налога (иных оснований в договоре не было). Так как ставка не менялась, требование арендодателя признали незаконным (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.08.2013 по делу №А75-8877/2012).

Совет.  Поручите экономистам рассчитать, будет ли выгодна аренда через год, если ее размер зависит, например, от ставки налогов или инфляции. И постарайтесь согласовать с арендодателем четкие и однозначные условия, которые не позволят изменить их в одностороннем порядке.

Борьба за историческую ценность

Некоторое время назад Генеральный Директор московского магазина «Чай кофе», располагающегося в здании дома Перловых, получил известие о повышении арендной платы в 12 раз. Это означает, что один квадратный метр обойдется теперь магазину в 43 тыс. руб. вместо прежних 3,5 тыс., несмотря на то что у него заключен охранно-правовой договор с городом Москва до 2017 года. Повышать цены нельзя, иначе магазин потеряет своих клиентов, продавать что-то, кроме чая и кофе, запрещает договор. Проблема в том, что из центра выселяют все предприятия, площадь которых превышает 300 кв. м, а у магазина она больше в два раза из-за складских помещений (хотя площадь торгового зала –  всего лишь 160 кв. м). В данное время чайный дом в судебном порядке пытается снизить арендную ставку хотя бы за счет размежевания торговых и складских площадей.

Подготовлено редакцией по материалам блога Анастасии Парневой

Направьте арендодателю письменный отказ

Если Вы не предусмотрели в договоре возможность пересмотра арендной платы в одностороннем порядке или указали запрет на это, значит, арендодатель сможет повысить плату только с Вашего согласия. Если Вы не желаете менять условия сделки, напишите отказ и не подписывайте, если Вам таковое предложат. И если арендодатель обратится в суд, чтобы взыскать недоимку, закон окажется на Вашей стороне.

Пример (арендатор выиграл). Предприятие «Борхлеб» (арендодатель) сдало компании «Торгсин» (арендатор) семь помещений под магазин. Ежемесячная арендная плата – 160 тыс. руб. После этого арендодатель провел независимую экспертизу, которая показала, что средняя стоимость аренды по рынку выше. Руководствуясь этим доводом, он отправил компании дополнительное соглашение об увеличении платы до 320 тыс. в месяц. Арендатор отказался подписывать документ. «Борхлеб» обратился в суд с требованием взыскать с арендатора сумму более 1,5 млн руб. (задолженность по аренде плюс проценты за пользование чужими деньгами). Но суд принял сторону компании «Торгсин». Первый довод: в договоре предусмотрено, что изменить размер арендной платы можно лишь по согласию сторон при условии, что цены на рынке вырастут. Второй: арендодатель не представил доказательств реального повышения цен. Третий: компания «Торгсин» не подписала дополнительное соглашение, проявив свое несогласие с новыми условиями (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.04.2014 по делу №А43-15549/2013).

Совет. Если дело дойдет до суда, воспользуйтесь еще одним аргументом – понуждение арендатора к заключению договора незаконно, поскольку это противоречит принципу его свободы (ст. 421 ГК РФ).

4 примера, как противостоять повышению арендной платы

Сообщите, что повышение арендной платы в первый год незаконно

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 говорится, что в течение года условия договора аренды должны оставаться неизменным. Это означает, что арендодатель не имеет права повышать арендную плату в первый год сотрудничества с Вашей компанией. Правило действует и в отношении тех организаций, которые арендуют помещения сроком на год и менее. Такой же позицию позиции придерживаются и суды.

Пример (арендатор выиграл). Компания «Кедр» (арендодатель) и «Кредит Европа Банк» (арендатор) заключили договор субаренды нежилых помещений с условием, что арендодатель имеет право раз в год в одностороннем порядке пересматривать размер платежей. При этом он обязывается сообщить арендатору об изменениях ставки за 30 дней до начала их действия. Через полгода банк получил письменное извещение о повышении ежемесячной платы со 181 тыс. руб. до 273 тыс. руб., заплатил сумму, указанную в договоре. Арендодатель обратился в суд с требованием взыскать задолженность, но там его не поддержали. Суд посчитал, что скоропостижное изменение условий сделки нарушает пункт 11 письма ВАС РФ №66, а также пункт 3 статьи 614 ГК РФ, запрещающей повышение аренды чаще одного раза в год (определение ВАС РФ от 08.06.2009 №7103/09 по делу №А03-7687/2008-11).

Совет. Используйте данную судебную практику в качестве дополнительных аргументов в суде или же укажите на нее арендодателю. Возможно, что он не захочет доводить дело до суда.

Укажите, что аргументы арендодателя преувеличены

С одной стороны, размер арендной платы, согласно Гражданскому кодексу РФ, не может меняться чаще одного раза в год, с другой – это правило не распространяется на аренду, которая зависит от курса валют или привязывается к конкретным коэффициентам, например к инфляции или росту цен. Но оспорить повышение аренды можно и в этом случае, главное – доказать, что основания арендодателя преувеличены или несущественны и не могут изменить условия сделки.

Пример (арендатор выиграл). Компания «Газпромнефть» арендовала у организации «ИнвестКиноПроект» нежилые помещения с условием, что стоимость аренды может быть пересмотрена по соглашению сторон при официальном изменении уровня инфляции. Арендные платежи состояли из двух частей: фиксированной (156,38 долл. США в год за 1 кв. м) и переменной (в размере фактических затрат на электроэнергию). Через год арендодатель предложил повысить базовую ставку на 15% в связи с ростом потребительских цен. Арендатор отказался, тогда компания «ИнвестКиноПроект» обратилась в суд, который проиграла. Главными аргументами в пользу ответчика стали такие доводы:

В договоре не было условия, что изменение арендной ставки привязывается к росту потребительских цен.

Кроме того, не был предусмотрен пункт о том, что если стороны не придут к взаимному согласию, то внести соответствующие изменения в договор можно будет через суд (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 №1074/10 по делу №А40-90259/08-28-767).

Совет. Сообщите арендодателю, что наличие в договоре пункта о возможности пересмотра его условий еще не гарантирует, что это действительно случится.

Справка


ЗАО «Юридическая компания «ЭНСО»
Сфера деятельности: юридические услуги
Территория: головной офис – в Москве, офис – в Екатеринбурге
Численность персонала: 25
Годовой оборот: 55,7 млн руб.
Основные клиенты: более 100 компаний из разных секторов экономики
Количество партнеров: 55 (по всему миру)



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа руководителя

Школа руководителя

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...



Доставка новостей@

Оформите подписку, чтобы не пропустить свежие новости

150 000 + ваших коллег следят за нашими новостями





© 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Журнал «Генеральный Директор» –
профессиональный журнал руководителя

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Генеральный Директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение! Это бесплатно и займет всего минуту!

Вы сможете бесплатно продолжить чтение этой статьи, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

  • методики, проверенные на практике
  • библиотека Генерального Директора
  • правовая база
  • полезные подборки статей
  • участие и просмотр вебинаров

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте и документ Ваш! Это бесплатно и займет всего минуту!

Вы сможете бесплатно скачать документ, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

  • методики, проверенные на практике
  • библиотека Генерального Директора
  • правовая база
  • полезные подборки статей
  • участие и просмотр вебинаров

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль