Долларовая ипотека: что делать? Советы экспертов

9118
Долларовая ипотека: что делать? Советы экспертов

Фото: Flickr


В этой статье Вы узнаете

  • Почему люди предпочитают долларовую ипотеку
  • Что делать с долларовой ипотекой в условиях роста курса валют
  • Сложности с рефинансированием валютного кредита 

Доля кредитов, выданных в иностранной валюте, в целом по России невелика: это порядка 216 займов с общим объемом задолженности 1,7 млрд рублей. Однако просроченная задолженность по таким кредитам всегда была выше, чем по рублевым, и с 2011 года к настоящему времени количество должников увеличилось – примерно до 13% в общем объеме выданной ипотеки1. Что делать с долларовой ипотекой, ведь курсы валют продолжают расти.

 

Почему люди предпочитают долларовую ипотеку 

Прежде всего, потому, что ставки в иностранной валюте существенно ниже рублевых (например 8% в долларах против 12,45% в рублях по той же программе для покупки квартиры в новостройке). Соответственно, платеж ощутимо меньше – на 8-15% (в зависимости от срока кредита). При этом долларовая ипотека выгодна до тех пор, пока рубль не упадет до той отметки, когда платежи сравняются. 

Что делать с валютной ипотекой

Самое плохое в ситуации с падением рубля – это то, что сумма основного долга увеличивается. Если заемщик чувствует, что ему становится некомфортно выплачивать ежемесячно такую сумму, можно поступить следующим образом.

Вариант 1. Обратиться в банк с заявлением о пересмотре срока кредитования в сторону его увеличения. Тогда ежемесячный платеж останется прежним. Но в итоге неизбежна переплата по процентам. Кроме того, есть несомненный минус: далеко не все банки идут на пересмотр срока кредитования.

Вариант 2. Ждать пока доллар «откатится» к прежним значениям. Но непонятно, сколько нужно ждать, и произойдет ли это когда-нибудь. По прогнозам финансовых аналитиков доллар может вырасти до 45 рублей и выше.

Вариант 3. Рефинансирование валютного кредита в рубли. При этом ставка будет выше, однако появится уверенность в том, что платеж больше не изменится, а сумма долга не увеличится. Это особенно важно тем заемщикам, чей доход формируется в рублях.

Сложности с рефинансированием валютного кредита

Для того, чтобы перекредитоваться в рублях, заемщикам необходимо:

  • заново пройти андеррайтинг. При нынешнем подходе к оценке платежеспособности заемщика рассчитывать они могут на рублевый кредит в сумме значительно меньше, чем та, которую им ранее одобрили в валюте;
  • провести новую оценку рыночной стоимости квартиры;
  • заново страховать имущество и жизнь заемщика;
  • самое неприятное – ставка по рефинансированному кредиту будет выше, чем при обычной ипотеке; 
  • за выдачу рублевого кредита требуется заплатить комиссию;
  • самое главное: решившему рефинансировать ипотеку в рубли необходимо фактически еще раз оплатить расходы по оформлению кредита.

Также невозможно рефинансировать ипотечный кредит, когда договор с банком предусматривает запрет на перекредитование в другом банке, поскольку ст. 388 Гражданского кодекса РФ допускает уступку прав кредитора только в случае, если это не запрещено законом или договором.

Однако если перекредитование происходит «неофициальным» путем, то такой кредит можно рефинансировать. Например, когда кредит в другом банке берется без залога или под залог другого имущества, не обремененного ипотекой. В этом случае первый кредит гасится за счет средств, полученных по другому кредиту, более выгодному для заемщика. В этой ситуации нужно внимательно изучать условия договора с банком – не предусмотрены ли в нем штрафы за досрочное погашение кредита и каков их размер.

Даже если рефинансирует свой банк, есть вероятность, что за это придется уплатить определенную комиссию. Расходы на перекредитование ипотеки в другом банке отличаются, но в большинстве случаев они составляют ту же сумму, что и при первичном оформлении ипотеки.

Экспертное мнение

Елена Кудрявцева, руководитель отдела ипотеки компании «БЕСТ-Новострой»

К сожалению, рефинансировать можно не любой кредит. Прежде всего, это относится к кредитам, полученным на приобретение квартир в новостройках. Невозможно будет перекредитовать ипотеку, которая выдана банком на квартиру в строящемся доме, поскольку право собственности на нее невозможно зарегистрировать, следовательно нет и предмета залога. Как правило, кредиты на новостройки выдаются банками – партнерами застройщика.

Когда рефинансирование валютного кредита точно невыгодно заемщику

Если вы платили кредит более пяти лет, рефинансировать его будет невыгодно, ведь большую часть процентов банки закладывают именно в платежи первых пяти лет. Оплата за пользование деньгами была произведена, например, на 20 лет, а воспользоваться довелось только 5-ю годами. За 15 неиспользованных лет банки, конечно, деньги  уже не вернут.

Рефинансировать или не рефинансировать кредит решают, определенно, сами банки, однако если остаточная сумма кредита составляет менее 500 тысяч рублей, то смысла в этой процедуре нет. Не стоит забывать и о том, что кредит, взятый несколько лет назад и составляющий 70% от стоимости жилья, на сегодня составит всего лишь 30% (или даже меньше) от стоимости того же самого жилья.

Реально ли продать квартиру с долларовой ипотекой

Эту процедуру называют продажей из-под залога.  Рублевая или долларовая ипотека – большого значения этот фактор не имеет. Данная процедура  становится все популярней, т.к. наш рынок дозрел до ее проведения. Если выплачивать ипотеку стало невозможно, можно выставить квартиру на продажу, но прежде стоит обратиться в свой банк. Для реализации квартиры из-под залога обычно требуется согласие залогодержателя.

 

1Данные АИЖК по состоянию на 1 апреля 2014 года.

 

Справка


«БЕСТ-Новострой» входит в число крупнейших компаний по продаже квартир в новостройках. За 2013 год реализовано более 340 тыс. кв. метров жилья. Сегодня портфель проектов «БЕСТ-Новострой» включает более чем 2 млн 500 тыс. кв. метров недвижимости в новостройках Москвы, Новой Москвы и Подмосковья. 

Читайте в ближайших номерах журнала "Генеральный Директор"
    Читать>>>


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Школа руководителя

      Школа руководителя

      Проверьте свои знания и приобретите новые

      Записаться

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      А еще...

      

      Оформите подписку, чтобы не пропустить свежие новости

      150 000 + ваших коллег следят за нашими новостями





      © 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

      Журнал «Генеральный Директор» –
      профессиональный журнал руководителя

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62404 от 27.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Генеральный Директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      
      • Мы в соцсетях
      Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение! Это бесплатно и займет всего минуту!

      Вы сможете бесплатно продолжить чтение этой статьи, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

      • методики, проверенные на практике
      • библиотека Генерального Директора
      • правовая база
      • полезные подборки статей
      • участие и просмотр вебинаров

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль