Выбор генерального подрядчика: взгляд практиков

6228
Фото © Shutterstock
Фото © Shutterstock
  • Правила выбора подрядчика
  • Какие пункты договора подрядчика и заказчика имеют особенно важное значение
  • Почему не следует судиться с подрядчиками 
  • Выбор генерального подрядчика: советы практика

Тщательный поиск подрядчиков на строительство всегда является важной и ответственной задачей. В нашей стране можно пересчитать по пальцам качественно работающих подрядчиков. В этой статье изложен взгляд двух сторон к вопросу выбора генерального подрядчика и организации отношений между заказчиком и исполнителем, а также уделим внимание вопросам, где найти подрядчика и как организовать успешное сотрудничество.

«Перед тем как найти подрядчика, я посещаю его объекты»

Василий Осипов, Директор по строительству компании RDI Group, Москва

У меня десятилетний опыт в работы в области жилищного строительства. Мне прекрасно известно, насколько важно эффективное взаимоотношение с подрядчиками. Поскольку при неудачном выборе подрядчика, будут определенные проблемы при его смене во время строительного проекта. Прежде всего, это приведет к значительным дополнительным издержкам. Во-вторых, новый подрядчик на себя уже не возьмет гарантийные обязательства по данному объекту. Расскажу, как избежать проблем во взаимоотношениях с генеральным подрядчиком и что делать, если проблемы все-таки возникли.

Выбор генерального подрядчика: на что обратить внимание

Состояние строящихся объектов. Следует оценить профессионализм подрядчика не только по смету, но также с учетом принципов организации его проекта по другим объектам, как подрядчик содержит строительную площадку. Для этого требуется посещение строящихся объектов подрядчика, оценив вид ограждения, временных дорог, организацию проходного пункта, мойки, используемые инструменты и вспомогательные материалы.

Отсутствие несчастных случаев на стройке. Общаемся с прежними заказчиками, их отзывы могут оказаться решающими. Также нашим подрядчикам необходимо подтвердить отсутствие несчастных случаев на прежних объектах. Полагаю, что несчастные случаи на строительном объекте вызваны плохой организацией труда – свидетельствует про безответственное отношение строителей к своей работе.

Подробные инструкции в договоре. Чем более подробно прописаны все пункты договора с соответствующими приложениями, тем выше вероятность соблюдать планируемую смету. При составлении договора без должного внимания к деталям, это может привести к серьезному повышению итогового бюджета. Поскольку подрядчик сможет разные недомолвки толковать в свою пользу. Также к еще большим рискам приводит неконтролируемое увеличение сроков выполнения работ из-за несвоевременных решений сторон, учитывая отсутствие алгоритмов (инструкций) в договоре.

Для персонала на строительной площадке необходимо предоставить инструкции практически по любому действию, также для решения любых возникающих споров. Важное значение отводится указанию в договоре ответственности подрядчика в случае нарушения сроков на любом из этапов работы. Значимым пунктом заключаемого договора является грамотное составление технического задания, в котором будут четко отражены необходимые объемы работы, особенно на стыке обязанностей между различными компаниями-подрядчиками.

Выбор подрядчика и контроль за выполнением работ

Основываться отношения между заказчиком и генеральным подрядчиком могут на различных схемах. Среди наиболее распространенных следует отметить:

  1. Схема «Договор под ключ» - подрядчик обеспечивает готовый продукт за фиксированную оплату и в установленные сроки.
  2. Схема «Открытая книга» - подрядчик вместе с заказчиком выбирает профильных субподрядчиков для выполнения  отдельных направлений работ, на генерального подрядчика возлагается координация и управление работой всех задействованных компаний. Начисляется оплата генеральному подрядчику в таком случае по согласованным ставкам за управление, либо по процентам от стоимости строительных работ, согласованных в договоре (4-14%, до кризиса этот показатель мог достигать и до 20%) – зависит от вида и объема работ.

Однако в любом случае без контроля оставлять работу подрядчика недопустимо. Сразу при ослаблении контроля подрядчики будут ощущать безнаказанность, что негативно сказывается на общем качестве строительства. Сталкивался в своей практике со случаем, когда выполнял подрядчик работу с нарушениями технологии, однако отказался в этом признаваться. Лаборатория подтвердила угрозу обрушения конструкций, с необходимостью их локального усиления.

Подрядчик был готов устранять выявленные нарушения, однако это привело к затягиванию имеющихся сроков. В компании на сегодняшний день организована работа департамента проектирования и строительства – в его состав входит отдел технического надзора. Под его контролем находится возведение комплекса «Загородный квартал». Задействованы в штате отдела 8 специалистов, которые постоянно контролируют на объекте ход работ на каждом этапе. Невозможно принятие любой работы до подписания соответствующего акта нашими менеджерами.

Почему не стоит решать проблемы с подрядчиками в суде

Большинство конфликтов в строительной сфере в России решаются в досудебном порядке, поскольку любой суд означает замораживание стройки и рост затрат (из-за простоя, необходимости обслуживать кредиты, сложностей с продажей объектов). Передача объекта новому подрядчику без урегулирования всех спорных вопросов лишает возможности предъявлять претензии старому. Штрафы, которые можно выбить с подрядчика в суде, все равно не покрывают убытков заказчика. Договор с подрядчиком предусматривает стандартные штрафные санкции – до 0,1% (в краткосрочных договорах может быть и больше) стоимости договора за каждый день просрочки, но не более 10%. Однако они носят скорее сдерживающий характер и применяются редко, ведь обычно к просрочке приводят множество факторов, в том числе задержки со стороны заказчика.

Требуется много усилий и тотальный контроль в процессе строительства, чтобы доказать, что виноват именно подрядчик. В случае, если процесс все же перешел в судебное русло, штрафы зависят от многих факторов (условия договора, доказанные истцом, потерянная прибыль заказчика, понесенные убытки и т. д.), но все это еще нужно обосновать и доказать. В суд могут обращаться и сами подрядчики, если не получают от заказчиков ожидаемых денег в сроки, оговоренные контрактом.

К счастью, за 10 лет мне не доводилось судиться с подрядчиками. Я убежден, что многих проблем можно избежать или решить их мирным путем.

Чем опасно невнимание к деталям со стороны заказчика

  1. Подрядчик представил довольно экономичную смету на крепежные изделия – анкерные болты. Смета была подписана заказчиком, не рассматривая подробности. Следствие – использование подрядчиком дешевых китайских болтов, которые выходили из строя уже в ближайшее время. В итоге были приостановлены работы, со значительным ростом затрат, заказчик вынужден был проводить экспертизу, обеспечивая тщательный контроль при покупке новых болтов.
  2. Заказчик при строительстве дома самостоятельно определялся с подходящим основным материалом при возведении кровли. Выбраны были недорогие сланцевые плитки. После монтажа кровли оказалось – забыли заложить в первоначальную смету пункт снегоудержание. Заказчик ошибочно считал, что можно будет заняться снегоудержанием потом. Но на самом деле технология позволяет справиться с этим при установке кровли, когда точно известно, на каких скатах крыши происходит скопление снега и возможен его сход. Возникла необходимость перекладки крыши.

Как выстраивать взаимоотношения с заказчиками: 3 совета для подрядчиков

Дмитрий Кунис, Президент и совладелец компании STEP, Санкт-Петербург

В первую очередь, иностранные заказчики смотрят на возможности исполнителя, которым выступает генеральный подрядчик. Следует отметить процедуру предварительной квалификации – она показывает, может ли подрядчик справиться со строительством необходимого объекта. Заказчик в результате отбирает пул компаний, равных по своим возможностям. В дальнейшем выбранные компании конкурируют по цене и скорости выполнения работ.

Российские компании, особенно небольшие, прибегают к самообману. Владелец компании полагает, что ему удастся построить дешевле и быстрее по сравнению с предложениями генерального подрядчика. Поэтому чаще всего руководствуется лишь фактором цены. Но такое утверждение нерационально – ведь стоимость строительства в начале работы не может соответствовать цене в конце. К тому же, помимо затрат непосредственно на строительство, следует помнить также о других важных факторах, включая качество, сервис, контроль, накладные расходы и управление проектом.

1. Учитывайте требования заказчика. Порядка 40-50% от успеха в реализации проекта зависят непосредственно от менеджера со стороны компании-заказчика. В компетенции этого менеджера находится множество вопросов, включая проектные, бюджетные и организационные. Большой удачей для нас будет, если этим менеджер будет человек, который готов брать ответственность на себя и принимать решения. Но на практике это большая редкость. Все иностранные заказчики важное значение отводят соблюдению правил техники безопасности. Поэтому перед тем как найти подрядчика в строительстве, необходимо уточнить  данную информацию.

2. Следует четко разделить функции внутри компании. Директор либо учредитель не должны на себя брать все коммуникации с клиентами – такой подход негативно сказывается на статусе руководителей направлений. Да и заказчики в таком случае могут обращаться через их головы – непосредственно к «самым главным» руководителям.

3. Измерьте градус отношений с клиентами и сделайте выводы. Чтобы руководство компании оставалось информированным о происходящем на объекте, введен в нашей работе был определенный «термометр». С его помощью обеспечивается периодический контроль градуса отношений компании и заказчиков. Контроль градуса отношений основан на проведении опроса среди заказчиков. Для объективных результатов опроса привлекаем для его проведения внешнюю службу качества STEP.

Принимается по данным опроса решение о необходимости вмешиваться в процесс учредителям или нет. Затем руководители направлений начали взаимодействовать с клиентами уже иначе. В наши планы входит в дальнейшем проводить более частые опросы. Для проектов, продолжительность которых составляет от 3 месяцев – раз в 3 месяца. Для проектов меньшей длительности – 2 раза, в середине реализации проекта и по его окончании. Практика подтверждает – необходимо сохранять отличные профессиональные отношения с заказчиками не только в рамках проекта, но также по окончании. Зависит от этого действительно многое, включая репутацию организации и перспективы заключения новых контрактов.

Чем отличаются заказчики из Кореи, Японии и Финляндии

Если вы намереваетесь работать с иностранным заказчиком, еще до начала переговоров стоит выяснить особенности его культуры и менталитета. Например, для корейцев важно принимать решения коллегиально – они присутствуют на разных совещаниях большим коллективом и могут буквально задавить численностью: людей много, каждый что-то требует, но при этом не совсем ясны их полномочия. Они с удовольствием работают по 12 часов. Признаком хорошего тона в Корее считается уходить после начальника, а он обычно работает долго, поэтому весь штат из 60 человек сидит вместе с ним.

Финны принимают решения после длительных консультаций по одному и тому же вопросу со специалистами в разных областях. Для этого создана специальная процедура, которую русские сочли бы слишком бюрократичной. Также для финнов важны четкость в исполнении задач и тщательность в составлении документов.

Японцы очень неторопливы: несмотря на то что сроки реализации проекта четко определены, они не говорят ни да ни нет и долго обдумывают каждое решение. Торопить их невежливо. Также для японцев значимы внешние проявления этикета: не принято пожимать руки, можно только кланяться. Чем выше должность или возраст человека, которому вы кланяетесь, тем ниже должен быть поклон. Визитки можно передавать только из рук в руки и до того, как все садятся за стол.

Выбор генерального подрядчика: взгляд практиков

Копирование материала без согласования допустимо при наличии dofollow-ссылки на эту страницу



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа руководителя

Школа руководителя

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...



Доставка новостей@

Оформите подписку, чтобы не пропустить свежие новости

150 000 + ваших коллег следят за нашими новостями





© 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Журнал «Генеральный Директор» –
профессиональный журнал руководителя

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Генеральный Директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение! Это бесплатно и займет всего минуту!

Вы сможете бесплатно продолжить чтение этой статьи, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

  • методики, проверенные на практике
  • библиотека Генерального Директора
  • правовая база
  • полезные подборки статей
  • участие и просмотр вебинаров

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте и документ Ваш! Это бесплатно и займет всего минуту!

Вы сможете бесплатно скачать документ, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

  • методики, проверенные на практике
  • библиотека Генерального Директора
  • правовая база
  • полезные подборки статей
  • участие и просмотр вебинаров

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль