Инвестиции в недвижимость в 2015 году: обзор самых выгодных способов

8860
Инвестиции в недвижимость в 2015 году: обзор самых выгодных способов

Фото: Shutterstock

Дмитрий Разлуцкий, Директор по развитию компании «КомСтрин», Москва


Одна из задач бизнеса сегодня – сохранить заработанное. С этой точки зрения, инвестиции в недвижимость в 2015 году – пока самый надежный способ. Важно трезво оценивать риски и понимать, какие объекты даже в кризис остаются наиболее доходными.

1. Офисы и помещения с гарантированной доходностью. Обеспеченность качественными площадями в Москве остается низкой по сравнению с европейскими городами. Наблюдается отток арендаторов из центра столицы в сторону МКАД. Поэтому наиболее ликвидные объекты сегодня – это небольшие по площади офисы (от 80 кв. м) категорий B и В+, близкие к помещениям класса А, но менее престижные из-за местонахождения. Их отличает качественная, но недорогая отделка. Они могут находиться как в современных офисных центрах, так и в реконструируемых особняках. Важно, чтобы рядом была МКАД или станция метро (обратите внимание на открывающиеся станции, к примеру, «Румянцево»). Разница между офисами класса В+ и В обычно сводится к качеству ремонта и уровню инженерных систем. Данная коммерческая недвижимость обеспечивает более высокую годовую доходность по сравнению с жилой. Добавлю, что подобные помещения любят арендовать представительства западных компаний, российские банки, издательские предприятия.

Кстати, многие девелоперы сегодня гарантируют покупателю недвижимости определенную величину годовой доходности (до 12%), что делает подобные инвестиции практически безрисковыми. Например, владельцы офисов в бизнес-парке G10 стабильно получают 12% годовых от вложенных в покупку недвижимости средств. Достигается это за счет того, что покупатель сразу договаривается с застройщиком о том, что тот будет у него арендовать приобретенные помещения. При этом застройщик берет на себя обязательства по поиску арендаторов, выполняя дополнительно функции управляющей компании. Стоимость небольшого офиса (80 кв. м) в современном бизнес-центре в шаговой доступности от метро составляет сегодня 10–12 млн руб.

Внимание! Чтобы свести риски к минимуму, договор об аренде лучше заключать непосредственно с застройщиком бизнес-парка, а не с аффилированными с ним компаниями.

2. Массовая жилая недвижимость. Наиболее востребованные объекты – это одно- и двухкомнатные квартиры экономкласса, находящиеся в пределах 30 км от МКАД, в местах с хорошей транспортной доступностью (примерная стоимость таких квартир – от 2 до 3,5 млн руб.). Спрос на подобное жилье наименее восприимчив к ухудшению ситуации в экономике. Доходность от сдачи в аренду жилых площадей составляет 3–4% годовых с учетом накладных расходов и простоя. По данным центра «Индикаторы рынка недвижимости», сегодня на каждого желающего арендовать жилье в Москве приходится всего три предложения (см. также Квартиры как способ сэкономить на командировочных расходах).

Квартиры как способ сэкономить на командировочных расходах

Одна ярославская IT-компания выкупила в собственность в разных районах Москвы пять однокомнатных квартир с мебелью и отделкой. Цель – расселение командированных в столицу сотрудников для временного проживания. По словам руководства компании, это оказалось экономнее, чем снимать гостиничные номера (все квартиры находятся в пятиэтажках и стоят сравнительно недорого), ведь иногда командировки затягиваются на месяц и более. Учитывая, что сотрудников отправляют в Москву не менее трех-четырех раз в год группами по 6–10 человек (как правило, с целью повышения квалификации), командировочные расходы ежегодно превышали 1,5 млн руб. Кроме того, компания сдает эти квартиры в аренду на то время, пока сотрудники там не проживают.

Подготовлено редакцией на основе опыта одного из подписчиков журнала

  

Подходящий сезон для инвестиций – период спада деловой активности, это, как правило, зимнее время, предпраздничные и послепраздничные недели. В этот период девелоперы могут предлагать скидки на парковочные места, рассрочки и другие выгоды. Ожидать существенного падения цен на квартиры в ближайшее время не стоит. Хотя в долларовом выражении цены временно стагнируют, застройщики видят предпосылки только для их дальнейшего повышения, поскольку себестоимость строительства возросла.

Внимание! Жилая недвижимость – наиболее предсказуемый актив для инвестиций в недвижимость в 2015 году, однако по сравнению с коммерческими объектами он обеспечивает меньшую доходность.

3. Апартаменты. Апартаменты относят к недвижимости, ориентированной на временное проживание богатых гостей. Такие помещения полностью обеспечены технически, имеют стильный дизайн, ванну с джакузи и т. п. Жить тут можно только на временной основе, поскольку на данный момент этот тип недвижимости считается нежилым (хотя сейчас рассматривается вопрос о легализации апартаментов как жилья с возможностью оформления прописки в них). С 2014 года подобные помещения нельзя строить в качестве отдельных объектов, а можно размещать лишь в составе гостиниц.

За последние полгода объем предложения, по нашим данным, вырос примерно на 38%. Спрос на апартаменты также растет, но, несмотря на это, инвестиции в этот сектор нельзя назвать привлекательными. Входной барьер на данный рынок гораздо ниже, чем на рынок жилой недвижимости, а это значит, что высока конкуренция. Сегодня доля инвестиционных сделок на рынке составляет 35%. К тому же в этом секторе действует увеличенная налоговая ставка на недвижимость плюс повышенные тарифы коммунальных платежей.

Средняя цена квадратного метра апартаментов, исключая элитные, на конец 2014 года составляла 193 тыс. руб. (22% ценового прироста). Наибольший объем предложения сосредоточен в северном округе Москвы (64%). Доходность от сдачи в аренду апартаментов составляет около 10% годовых.

Внимание! Доходность этого актива достаточно высока, но при этом существенны и инвестиционные риски: его судьба в будущем непредсказуема. Апартаменты, скорее всего, временное явление на данном рынке, так что их ликвидность под большим вопросом.

4. Торговая недвижимость. В скором будущем программы по масштабному строительству торговых центров начнут сворачиваться. Причины: ухудшение макроэкономической ситуации и насыщение торговыми площадями крупнейших городов России. Наиболее перспективный город для покупки торговой площади с целью получения дохода – Москва, где обеспеченность населения торговыми площадями ниже, чем в крупных региональных городах (см. рисунок). Вторым по значимости направлением строительства торговых центров станут малые города России с населением менее 500 тыс. жителей, однако емкость их рынка ограниченна.

Примерная стоимость квадратного метра торговой недвижимости в столице составляет 700 тыс. руб. Доходность от сдачи в аренду площадей – 10–15% годовых.

Внимание! Высокие темпы ввода торговых площадей в России приведут в ближайшее время к снижению арендных ставок и увеличению объема вакантных площадей с текущих 3% до 6–7%. Кроме того, подобные инвестиции долгосрочны и требуют колоссального объема собственных средств на финансирование строительства. Поэтому данный сегмент для инвестиций не слишком привлекателен.

Инвестиции в недвижимость в 2015 году: обзор самых выгодных способов

Самые выгодные инвестиции в недвижимость в 2015 году: экспертное мнение 

Наталья Суслова, Генеральный Директор коммуникационного агентства «Репутация», Санкт-Петербург

В кризис 2008–2009 годов наиболее ликвидным в Санкт-Петербурге был стрит-ритейл (уличные торговые помещения). Сейчас мы также наблюдаем спрос на качественные помещения, расположенные в местах с хорошей проходимостью. Для инвесторов подобные вложения наиболее выгодны. Во-первых, это точечные инвестиции, они несопоставимы с вложениями в большой бизнес-центр или в здание торгового центра. Во-вторых, владельцы таких помещений легче переживают изменения на рынке. К примеру, в начале 2009 года на Невском проспекте располагалось большое количество бутиков люксовой одежды. Во время стагнации многие закрылись, но их место занял общепит – сети среднего ценового сегмента, такие как «Чайная ложка», «Теремок» и др. Сейчас общепит испытывает трудности в связи со снижением доходов населения и ростом цен на продукты. Однако данные помещения, расположенные в местах с приличным пешеходным трафиком, все равно будут пользоваться спросом у арендаторов.

Кроме того, с точки зрения инвестиций интересны встроенные помещения в крупных жилых массивах, таких как «Северная долина» и «Новый Оккервиль». Жители этих комплексов формируют спрос на аптеки, продуктовые магазины и магазины с товарами первой необходимости. В 2015 году средний бизнес будет активно инвестировать в подобные встроенные помещения.

Также мы наблюдаем рост популярности апартаментов как инвестиционных объектов. Например, отмечаем, что наши клиенты охотно покупают апартаменты блоками. Это именно инвестиционная покупка, когда приобретается этаж или несколько этажей в жилом комплексе.

Справка


ООО «КомСтрин»
Сфера деятельности: девелопмент недвижимости
Территория: головной офис – в Москве, представительства – в Екатеринбурге, Перми, Сочи
Численность персонала: 300
Достижения: за 15 лет построено более 40 объектов коммерческой и жилой недвижимости общей площадью 900 тыс. кв. м
Построенные объекты: клубный поселок «Зеленый мыс», элитный многоквартирный дом на Кутузовском проспекте, малоэтажный поселок «Митино-Дальнее», микрорайон «Спасский мост» (Павшинская пойма) и др.

ООО «Репутация»
Сфера деятельности: коммуникационный консалтинг
Территория: все регионы РФ
Численность персонала: 12
Ключевые клиенты: сеть бизнес-центров «Сенатор», компании «Созвездие», Attorneys at law Borenius, London Consulting & Management Company, Portal Group, Portner

Обсудите это с друзьями в социальных сетях. Наверняка они скажут больше


Инвестиции в недвижимость в 2015 году: обзор самых выгодных способов



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа руководителя

Школа руководителя

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...



Доставка новостей@

Оформите подписку, чтобы не пропустить свежие новости

150 000 + ваших коллег следят за нашими новостями





© 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Журнал «Генеральный Директор» –
профессиональный журнал руководителя

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Генеральный Директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение! Это бесплатно и займет всего минуту!

Вы сможете бесплатно продолжить чтение этой статьи, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

  • методики, проверенные на практике
  • библиотека Генерального Директора
  • правовая база
  • полезные подборки статей
  • участие и просмотр вебинаров

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте и документ Ваш! Это бесплатно и займет всего минуту!

Вы сможете бесплатно скачать документ, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

  • методики, проверенные на практике
  • библиотека Генерального Директора
  • правовая база
  • полезные подборки статей
  • участие и просмотр вебинаров

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль