text
Генеральный Директор

2015 год: основные тенденции рынка коммерческой недвижимости

  • 5 марта 2015
  • 8013

Фото: Shutterstock

Валентин Стобецкий, Региональный и коммерческий директор компании JLL, Москва


Цены на коммерческую недвижимость падают, при этом арендодатели стали фиксировать их в рублях.

1. Цены стали фиксироваться в рублях. Сегодня в Москве можно арендовать качественные офисы класса А по ценам, зафиксированным в рублях. Такого не было никогда. Даже на заре формирования столичного рынка недвижимости ставки под давлением высокой инфляции фиксировались в валюте. Абсолютное большинство компаний в России фиксируют оборот в местной валюте, поэтому оплата аренды офиса в долларах по новому курсу для многих неподъемная задача. Теперь они наконец получили возможность фиксировать затраты на офис в рублях. А значит, сегодня нужно реструктурировать текущий договор аренды или искать более выгодные варианты.

2. В Москве деловая жизнь сосредотачивается в зоне «Москва-Сити». Деловой центр «Москва-Сити» имеет всю необходимую инфраструктуру, рядом две станции метро. В комплексе – 786 тыс. кв. м офисных площадей, и еще около 300 тыс. кв. м будет введено в 2015 году. Учитывая размер зданий, «Москва-Сити» – идеальное место для корпораций, которым нужно много площадей. Так, недавно офис в комплексе решила приобрести компания «Транснефть». В новых объектах центра арендные ставки сейчас ниже, чем в офисах класса А, расположенных в Центральном административном округе столицы, – 400–450 долл. США за 1 кв. м в год. При этом по итогам 2014 года доля вакантных офисных площадей достигла 40% (против 16,6% в среднем по городу). Большой объем новых помещений был введен в «Москва-Сити» в конце 2014 года, и если раньше собственники объектов держали ставки на высоком уровне, то теперь они снижают цены.

3. Снижаются цены на коммерческую недвижимость. Во время кризиса 2009 года зарубежные компании в России сокращали расходы, в том числе уменьшали объем арендуемых помещений, тогда как крупные российские игроки с государственным участием, напротив, покупали наиболее ликвидные офисы. К примеру, компания «ИнтерРАО» приобрела бизнес-центр «Луч», а предприятие «Русгидро» купило офисное здание на ул. Малая Дмитровка. Сейчас ситуация складывается иначе. Иностранные компании сдерживают свое развитие в России, а государственные не имеют возможностей для расширения. В результате цены на коммерческую недвижимость корректируются и дают возможность частным компаниям с долгосрочным планированием развития покупать объекты на выгодных условиях. Так, за прошлый год цена предложения по продаже офисов в столице снизилась в среднем на 10–16%. В классе А она сейчас составляет 4,4–7,1 тыс. долл. США за 1 кв. м, а в классах B и B+ варьируется в диапазоне 1,6–4,3 тыс. долл. США за 1 кв. м. Для игроков со свободными финансовыми средствами (в основном частных компаний) сегодня самое время покупать офис по очень выгодной цене. Инвестиции вернутся в течение семи-восьми лет.

4. Чтобы сэкономить на аренде, компании проводят децентрализацию back-офиса. Для компаний, занимающих более 10 тыс. кв. м, дополнительную экономию может принести выделение представительского front-офиса, который будет располагаться в центральной части города, и перевод обслуживающих подразделений (back-офиса) на периферию. Помимо этого, с учетом появления в Москве зон платной парковки и популяризации городскими властями общественного транспорта, как никогда актуальной становится близость бизнес-центра к станции метро. Объекты, расположенные рядом с МКАД и в шаговой доступности от метрополитена, сегодня наиболее востребованны. Яркий пример – переезд всей ГК «Систематика» в офисный парк Comcity в Новой Москве (крупнейшая сделка 2014 года), где организация арендовала 17,6 тыс. кв. м.

5. Компании стали реже менять офисы. За последний год доля новых сделок в структуре спроса значительно снизилась: компании предпочитают продлевать текущий договор аренды. Доля таких транзакций выросла в 2014 году до 40% от общего объема сделок против 20% в 2013-м. Собственники бизнес-центров, чтобы привлечь новых арендаторов, готовы даже выполнить отделку за свой счет. В некоторых случаях стоимость отделки может сравняться с платой за несколько лет аренды. Поэтому если Вашей компании требуется новый офис, сейчас самое время для переезда.

6. Появилась возможность снизить арендную ставку. Арендные ставки в договорах, заключаемых сейчас, и в договорах, заключенных год-два и более назад, различаются как минимум на 20–25% в сторону снижения. Проверьте, не переплачиваете ли Вы за свой офис. Если цена завышена, попробуйте договориться с арендодателем о снижении ставки. В заполненных бизнес-центрах собственники неохотно идут на предоставление более выгодных условий, тогда как владельцы новых, качественных, но еще не заполненных объектов будут более гибкими, и Вы, вероятно, сможете договориться о значительных скидках.

e&g t;

Экспертное мнение

Кирилл Зайцев, Управляющий партнер компании Bluestone Group, Москва

В настоящий момент на рынке арендной недвижимости наблюдается падение, при этом арендаторы считают ставки, установленные в валюте, неоправданно высокими (в пересчете на рубли). В такой ситуации у арендаторов есть несколько путей.

1. Договориться о снижении арендной ставки. Имейте в виду, что сегодня арендодателю будет сложно найти другого арендатора или покупателя, поэтому велика вероятность, что он пойдет Вам навстречу и изменит условия сотрудничества.

2. Найти новое помещение на более приемлемых условиях. В настоящий момент на столичном рынке пустует около 25% офисных помещений (особенно за пределами Третьего транспортного кольца). Также введено в эксплуатацию большое количество бизнес-парков, расположенных на бывших промышленных территориях. Иными словами, рынок благосклонен к арендаторам: они могут найти помещения по приемлемым ценам. Для некоторых видов бизнеса вполне применим и коворкинг, то есть аренда рабочих мест с почасовой или ежедневной оплатой без необходимости организации офисной инфраструктуры.

3. Объединиться с партнерами на базе одного офиса, чтобы делить расходную часть. Несколько компаний-арендаторов из смежных или схожих отраслей могут объединяться в одном помещении при возможности оптимизации внутренней планировки. Синергия и взаимопомощь не только позволят благополучно пережить экономические потрясения, но и могут стать катализатором новых идей. К примеру, наша компания является партнером «Клуба клиентов» Альфа-банка. С его помощью мы регулярно обмениваемся клиентами с другими участниками программы, пользуемся скидками партнеров, не забывая предлагать специальные условия со своей стороны.

Локальные тенденции рынка коммерческой недвижимости

  1. Доля свободных площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга продолжит рост в 2015 году и достигнет 7,5%.
  2. Объем свободных площадей на рынке складов Московского региона может снизиться в 2015 году. По оценкам аналитиков компании JLL, в 2014 году здесь был введен наибольший объем складских площадей за последние семь лет: 1,6 млн кв. м.
  3. Доля вакантных складов на рынке Санкт-Петербурга по итогам IV квартала 2014 года выросла с 4 до 6,9% по сравнению с предыдущим кварталом. В 2015 году прогнозируется дальнейший рост показателя: до 8–9%.
  4. Динамика строительства и ввода новых торговых центров будет находиться под давлением рыночной ситуации. Некоторые столичные и многие региональные объекты могут быть заморожены. На 2015 год девелоперы заявляли ввод 2,6 млн кв. м новых торговых центров. Однако реально может быть введено не более 1,9 млн кв. м.

Подготовлено по материалам компании JLL

Как сэкономить на аренде и покупке недвижимости

Один из способов – начать сотрудничать с компанией, которая организует для своих клиентов дополнительные бесплатные сервисы. Например, рассмотрим «Клуб клиентов» Альфа-банка (он открыт для предпринимателей). Клуб объединяет внушительный пул партнеров, которые по условиям участия предоставляют клиентам банка существенные скидки (до 30%) на товары и сервисы, необходимые для ведения бизнеса. В частности, речь идет о юридических и бухгалтерских услугах, покупке мебели, ремонте компьютерной техники, перевозке грузов и др. Кроме того, в «Клубе клиентов» есть раздел «Коммерческая недвижимость, аренда офисов и помещений». Вот, например, какие предложения он содержит:

  • компания «ЕвроДом» обещает предоставить арендаторам (клиентам банка) специальные скидки на помещения в их торговом доме;
  • владельцы бизнес-центра «Тушино» гарантируют компаниям арендные каникулы в течение месяца;
  • торгово-развлекательный центр «Северное сияние» гарантирует скидку при аренде торгового помещения в размере 5%, арендные каникулы на месяц, а также бесплатную рекламу на фасаде;
  • компания Bluestone Group предоставит скидку 15% на услуги, связанные с продажей или арендой недвижимости.

Подготовлено редакцией по материалам сайта Альфа-банка

 

Справка


JLL
Сфера деятельности: комплексные услуги в области недвижимости
Территория: компания представлена в 80 странах мира (российские представительства находятся в Москве и Санкт-Петербурге)
Численность персонала: 58 000
Годовой оборот: 5,4 млрд долл. США (в 2014 году)
Достижения: объем сделок по купле-продаже и привлечению финансирования составил в 2014 году 118 млрд долл. США

Bluestone Group
Сфера деятельности: консалтинг на рынке элитной жилой и офисной недвижимости, услуги в вопросах привлечения инвестиций и реализации объектов
Численность персонала: 30
Годовая выручка: около 80 млн руб. 

2015 год: основные тенденции рынка коммерческой недвижимости

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа руководителя

Школа руководителя

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем Вас...

Чтобы обеспечить качество материалов, многие документы на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем Вам зарегистрироваться и вы сможете скачивать любые файлы. Это займет всего 2 минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать все файлы бесплатно
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.