2015 год: основные тенденции рынка коммерческой недвижимости

7980

Фото: Shutterstock

Валентин Стобецкий, Региональный и коммерческий директор компании JLL, Москва


Цены на коммерческую недвижимость падают, при этом арендодатели стали фиксировать их в рублях.

1. Цены стали фиксироваться в рублях. Сегодня в Москве можно арендовать качественные офисы класса А по ценам, зафиксированным в рублях. Такого не было никогда. Даже на заре формирования столичного рынка недвижимости ставки под давлением высокой инфляции фиксировались в валюте. Абсолютное большинство компаний в России фиксируют оборот в местной валюте, поэтому оплата аренды офиса в долларах по новому курсу для многих неподъемная задача. Теперь они наконец получили возможность фиксировать затраты на офис в рублях. А значит, сегодня нужно реструктурировать текущий договор аренды или искать более выгодные варианты.

2. В Москве деловая жизнь сосредотачивается в зоне «Москва-Сити». Деловой центр «Москва-Сити» имеет всю необходимую инфраструктуру, рядом две станции метро. В комплексе – 786 тыс. кв. м офисных площадей, и еще около 300 тыс. кв. м будет введено в 2015 году. Учитывая размер зданий, «Москва-Сити» – идеальное место для корпораций, которым нужно много площадей. Так, недавно офис в комплексе решила приобрести компания «Транснефть». В новых объектах центра арендные ставки сейчас ниже, чем в офисах класса А, расположенных в Центральном административном округе столицы, – 400–450 долл. США за 1 кв. м в год. При этом по итогам 2014 года доля вакантных офисных площадей достигла 40% (против 16,6% в среднем по городу). Большой объем новых помещений был введен в «Москва-Сити» в конце 2014 года, и если раньше собственники объектов держали ставки на высоком уровне, то теперь они снижают цены.

3. Снижаются цены на коммерческую недвижимость. Во время кризиса 2009 года зарубежные компании в России сокращали расходы, в том числе уменьшали объем арендуемых помещений, тогда как крупные российские игроки с государственным участием, напротив, покупали наиболее ликвидные офисы. К примеру, компания «ИнтерРАО» приобрела бизнес-центр «Луч», а предприятие «Русгидро» купило офисное здание на ул. Малая Дмитровка. Сейчас ситуация складывается иначе. Иностранные компании сдерживают свое развитие в России, а государственные не имеют возможностей для расширения. В результате цены на коммерческую недвижимость корректируются и дают возможность частным компаниям с долгосрочным планированием развития покупать объекты на выгодных условиях. Так, за прошлый год цена предложения по продаже офисов в столице снизилась в среднем на 10–16%. В классе А она сейчас составляет 4,4–7,1 тыс. долл. США за 1 кв. м, а в классах B и B+ варьируется в диапазоне 1,6–4,3 тыс. долл. США за 1 кв. м. Для игроков со свободными финансовыми средствами (в основном частных компаний) сегодня самое время покупать офис по очень выгодной цене. Инвестиции вернутся в течение семи-восьми лет.

4. Чтобы сэкономить на аренде, компании проводят децентрализацию back-офиса. Для компаний, занимающих более 10 тыс. кв. м, дополнительную экономию может принести выделение представительского front-офиса, который будет располагаться в центральной части города, и перевод обслуживающих подразделений (back-офиса) на периферию. Помимо этого, с учетом появления в Москве зон платной парковки и популяризации городскими властями общественного транспорта, как никогда актуальной становится близость бизнес-центра к станции метро. Объекты, расположенные рядом с МКАД и в шаговой доступности от метрополитена, сегодня наиболее востребованны. Яркий пример – переезд всей ГК «Систематика» в офисный парк Comcity в Новой Москве (крупнейшая сделка 2014 года), где организация арендовала 17,6 тыс. кв. м.

5. Компании стали реже менять офисы. За последний год доля новых сделок в структуре спроса значительно снизилась: компании предпочитают продлевать текущий договор аренды. Доля таких транзакций выросла в 2014 году до 40% от общего объема сделок против 20% в 2013-м. Собственники бизнес-центров, чтобы привлечь новых арендаторов, готовы даже выполнить отделку за свой счет. В некоторых случаях стоимость отделки может сравняться с платой за несколько лет аренды. Поэтому если Вашей компании требуется новый офис, сейчас самое время для переезда.

6. Появилась возможность снизить арендную ставку. Арендные ставки в договорах, заключаемых сейчас, и в договорах, заключенных год-два и более назад, различаются как минимум на 20–25% в сторону снижения. Проверьте, не переплачиваете ли Вы за свой офис. Если цена завышена, попробуйте договориться с арендодателем о снижении ставки. В заполненных бизнес-центрах собственники неохотно идут на предоставление более выгодных условий, тогда как владельцы новых, качественных, но еще не заполненных объектов будут более гибкими, и Вы, вероятно, сможете договориться о значительных скидках.

Локальные тенденции рынка коммерческой недвижимости

  1. Доля свободных площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга продолжит рост в 2015 году и достигнет 7,5%.
  2. Объем свободных площадей на рынке складов Московского региона может снизиться в 2015 году. По оценкам аналитиков компании JLL, в 2014 году здесь был введен наибольший объем складских площадей за последние семь лет: 1,6 млн кв. м.
  3. Доля вакантных складов на рынке Санкт-Петербурга по итогам IV квартала 2014 года выросла с 4 до 6,9% по сравнению с предыдущим кварталом. В 2015 году прогнозируется дальнейший рост показателя: до 8–9%.
  4. Динамика строительства и ввода новых торговых центров будет находиться под давлением рыночной ситуации. Некоторые столичные и многие региональные объекты могут быть заморожены. На 2015 год девелоперы заявляли ввод 2,6 млн кв. м новых торговых центров. Однако реально может быть введено не более 1,9 млн кв. м.

Подготовлено по материалам компании JLL

Экспертное мнение

Кирилл Зайцев, Управляющий партнер компании Bluestone Group, Москва

В настоящий момент на рынке арендной недвижимости наблюдается падение, при этом арендаторы считают ставки, установленные в валюте, неоправданно высокими (в пересчете на рубли). В такой ситуации у арендаторов есть несколько путей.

1. Договориться о снижении арендной ставки. Имейте в виду, что сегодня арендодателю будет сложно найти другого арендатора или покупателя, поэтому велика вероятность, что он пойдет Вам навстречу и изменит условия сотрудничества.

2. Найти новое помещение на более приемлемых условиях. В настоящий момент на столичном рынке пустует около 25% офисных помещений (особенно за пределами Третьего транспортного кольца). Также введено в эксплуатацию большое количество бизнес-парков, расположенных на бывших промышленных территориях. Иными словами, рынок благосклонен к арендаторам: они могут найти помещения по приемлемым ценам. Для некоторых видов бизнеса вполне применим и коворкинг, то есть аренда рабочих мест с почасовой или ежедневной оплатой без необходимости организации офисной инфраструктуры.

3. Объединиться с партнерами на базе одного офиса, чтобы делить расходную часть. Несколько компаний-арендаторов из смежных или схожих отраслей могут объединяться в одном помещении при возможности оптимизации внутренней планировки. Синергия и взаимопомощь не только позволят благополучно пережить экономические потрясения, но и могут стать катализатором новых идей. К примеру, наша компания является партнером «Клуба клиентов» Альфа-банка. С его помощью мы регулярно обмениваемся клиентами с другими участниками программы, пользуемся скидками партнеров, не забывая предлагать специальные условия со своей стороны.

Как сэкономить на аренде и покупке недвижимости

Один из способов – начать сотрудничать с компанией, которая организует для своих клиентов дополнительные бесплатные сервисы. Например, рассмотрим «Клуб клиентов» Альфа-банка (он открыт для предпринимателей). Клуб объединяет внушительный пул партнеров, которые по условиям участия предоставляют клиентам банка существенные скидки (до 30%) на товары и сервисы, необходимые для ведения бизнеса. В частности, речь идет о юридических и бухгалтерских услугах, покупке мебели, ремонте компьютерной техники, перевозке грузов и др. Кроме того, в «Клубе клиентов» есть раздел «Коммерческая недвижимость, аренда офисов и помещений». Вот, например, какие предложения он содержит:

  • компания «ЕвроДом» обещает предоставить арендаторам (клиентам банка) специальные скидки на помещения в их торговом доме;
  • владельцы бизнес-центра «Тушино» гарантируют компаниям арендные каникулы в течение месяца;
  • торгово-развлекательный центр «Северное сияние» гарантирует скидку при аренде торгового помещения в размере 5%, арендные каникулы на месяц, а также бесплатную рекламу на фасаде;
  • компания Bluestone Group предоставит скидку 15% на услуги, связанные с продажей или арендой недвижимости.

Подготовлено редакцией по материалам сайта Альфа-банка

 

Справка


JLL
Сфера деятельности: комплексные услуги в области недвижимости
Территория: компания представлена в 80 странах мира (российские представительства находятся в Москве и Санкт-Петербурге)
Численность персонала: 58 000
Годовой оборот: 5,4 млрд долл. США (в 2014 году)
Достижения: объем сделок по купле-продаже и привлечению финансирования составил в 2014 году 118 млрд долл. США

Bluestone Group
Сфера деятельности: консалтинг на рынке элитной жилой и офисной недвижимости, услуги в вопросах привлечения инвестиций и реализации объектов
Численность персонала: 30
Годовая выручка: около 80 млн руб. 

2015 год: основные тенденции рынка коммерческой недвижимости

Читайте в ближайших номерах журнала "Генеральный Директор"
    Читать>>>


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Школа руководителя

      Школа руководителя

      Проверьте свои знания и приобретите новые

      Записаться

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      А еще...

      

      Оформите подписку, чтобы не пропустить свежие новости

      150 000 + ваших коллег следят за нашими новостями





      © 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

      Журнал «Генеральный Директор» –
      профессиональный журнал руководителя

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62404 от 27.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Генеральный Директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      
      • Мы в соцсетях
      Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение! Это бесплатно и займет всего минуту!

      Вы сможете бесплатно продолжить чтение этой статьи, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

      • методики, проверенные на практике
      • библиотека Генерального Директора
      • правовая база
      • полезные подборки статей
      • участие и просмотр вебинаров

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль